摘要：国民经济和城市化进程的加快,促进了城市地下空间利用规模的发展和提高。地下空间的特殊性质使土地利用由二维平面转为三维立体,同时也将不动产估价的客体扩大到地表上下空间,在客观上要求丰富对城市土地价格评估,使土地价值更加明确。因而近年来地下空间估价已成为学术界、评估界探讨的热点。本文作者通过分析我国地下空间使用权的立法状况，进一步对比分析了国内外地下空间使用权的评估技术思路和方法。

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关键词：地下空间使用权、立法、估价

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一、我国地下空间权立法状况

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（一）国内地下空间权立法状况

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1、物权法出台前各地地方法规

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2、《物权法》出台相关内容

2007年3月16日颁布的《物权法》第一百三十六条规定，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

2007年10月28日《中华人民共和国城乡规划法》对于城市地下空间的开发和利用做了原则性的规定，要求地下空间开发利用应当符合城市规划并履行规划审批手续。

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3、物权法出台后各地地方法规

自《物权法》出台后，各地对于地下空间开发利用出台了诸多规定，主要有以下四个方面：

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1）概念

大部分省市采用了“地下建设用地使用权”或“地下空间建设用地使用权”的概念（例如深圳市、福州市、厦门市），也有少数省市采用了“地下空间使用权”的概念。且均确认对地下空间开发利用的权利是一种独立的权利。

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2）关于地下空间建设用地使用权的取得方式、出让金、使用年限之规定

各地法规对于地下空间建设用地使用权的取得方式、使用年限、出让金及程序之规定存在差异，规定的可操作程度亦参差不齐，以下以规定较为清晰的地方规定为例进行介绍和说明。

取得方式：一般而言，符合《划拨用地目录》的地下空间建设项目，其地下空间建设用地使用权取得可依法采用划拨方式，而经营性地下空间开发建设则需采用招标、拍卖、挂牌等方式，此外在符合有关规定的情况下，还可以采用协议出让、租赁等方式。

出让金：采用有偿方式出让的地下空间建设用地使用权，出让金通常根据地下建设所在地块相对应用途的基准地价折算为楼面地价的一定比例收取。

使用年限：根据苏府规字[2011]8号文第十条之规定，地下空间建设用地使用权出让年限根据法律、法规规定的用途确定，但不得超过相同用途的地表建设用地使用权出让最高年限。

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3）结建与单建

大部分省市将地下空间开发利用区分为“结建（结建项目是指结合地表建筑一并开发建设的地下建设项目）”和“单建（单建项目是指独立开发建设的地下建设项目）”两种形式。两种开发方式下地下空间国有土地使用权取得方式不同：采用结建方式的，通常将地下空间连同地表作为一个整体确定建设用地使用权；采用单建方式的，单独批供地并单独办理地下土地使用权登记发证。

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4）地上、地表、地下范围及权利冲突协调

根据我们对若干省市相关规定的研究，地方层面的法规对于《物权法》所称的“地上、地表、地下”之具体含义和范围并未做出进一步的规定，对于地上、地表、地下可能存在的不同权利人之权利冲突仅有非常原则的规定。

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二、国内外地下空间使用权评估

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（一）国内地下空间使用权评估

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对地下空间使用权评估方法国内一般认为：对于已经建成且在使用的地下空间权，首选方法为收益还原法，对于待建的地下空间权，假设开发法是首选。在运用收益还原法评估时，可参考地上、地下收益水平比例关系，根据地上租金来确定地未来收益。同时，评估过程中收益还原法中采用的地下空间使用权的土地还原利率取值应高于地上建设用地使用权的还原利率。

同时，我国基准地价系数修正法在地价评估运用比较普遍，所以各地都在积极探索适应当地情况的地下空间的基准地价修正体系。 该方法简便易行，可操作性强，但统一用途类别修正系数难以体现不同区域地价的变化规律。

另外随着物权法的实施，各地地下空间使用权出让的案例会越来越多，探索建立城市地下空间使用权估价方法和模型显得尤为重要。

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1、国内各地地下空间利用及价格

由于城市地上、地下空间开发越来越普遍,各城市为及时解决现实中的问题,尤其是空间开发过程中土地价格确定问题,均结合当地实际探索了具体的做法，归纳各城市土地空间使用权价格的确定方法,详见表1和表2。

表1我国部分城市土地空间使用权价格评估与确定方法表

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表2上海市地下空间基准地价表

注:表中百分数为地下空间地价相对于地上单位面积地价的比例。

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2、我国台湾（大众捷运系统(地铁)高度或深度补偿率法）

台湾大众捷运法对于大众捷运系统穿越土地上、下空间时,在第十九条规定:大众捷运系统因工程之必要,得穿越公、私土地上空或地下,单应选择对其土地之所有人、占有人或使用人损害最少之处所及方法为之,并应支付相当之补偿。根据大众捷运法第十九条第三项规定,交通部及内政部在民国八十五年四月十七日联合修正发布“大众捷运系统路线使用土地上空或地下处理及审核办法”,其中对于大众捷运系统穿越地上、地下补偿标准区分地下和地下两种方式分别规定如下:

大众捷运系统穿越土地上空的补偿标准为:

地上权补偿费=公告土地现值总额×穿越地上高度补偿率 (公式1)

表3大众捷运系统穿越地上高度补偿率表

大众捷运系统穿越土地下方的补偿标准为:

地下权补偿费=公告土地现值总额×穿越土地下方深度补偿率 (公式2)

表4大众捷运系统穿越土地下方深度补偿率表

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（二）国外地下空间使用权评估

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1、德国

各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法。按照史基墨设计的楼层，均为地上一层的经济价值最高，若换算成地上一层为100%效用比率，则地上一层的效用远高于其他楼层，其余向上及向下的楼层效用比皆大幅递减，除繁华商业地带的地下一层及地上三层经济价格较高之外，其他楼层的差别不大。史基墨计算的各楼层效用比率表如下：

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2、日本

日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率做了规定。如表5，以其做为评估土地立体利用价值的依据。该表是假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得出的指数，是各层单位面积的指数，各层的楼地板面积不同时，各指数与该层的楼地板面积之积就形成该层的有效指数，但仅表示一般标准。根据建筑物所处地段与城市的不同，表中楼层效用比率可作相应调整，其适用范围为近郊地区或同一供需圈内相类似物业。由表5可知，1楼的效用比率最高，以1楼为基准，向下向下均逐层递减。此外,除区分建筑物与其土地的估价需要用到楼层效用比率,区分地上权估价、地役权估价、占用权估价等土地立体利用妨碍率的计算也需要以楼层效用比率为基础进行计算。

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（三）国内外空间使用权评估方法的对比分析

1、相同点

对于地下空间权的评估方法，无论国内使用的收益法、剩余法和基准地价法，还是德国使用的史基墨滚动法，以及日本使用的楼层效用比率法，基本思路均以较好确定的地上层为基准，然后跟据地上层与地下层价格比率（效用比率）得出地下空间权价值。

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2、不同点

地下空间权的评估，国内评估界对其方法的使用及测算过程中参数的确定尚没有完善的、系统的理论体系，作业过程中估价师知识面的广阔程度决定了测算结果的准确程度和合理程度；对于国外的评估方法，以日本、德国为代表的国外评估方法多是在补偿的基础上提出的修正体系，我国各地的基准地价多参考其结果。

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三、地下空间评估难点及展望

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由于目前地下空间使用权的市场刚刚起步，各种方法方法的应用技巧、评估参数和经验数据、市场信息及参数积累几近于无，所以每种估价方法在实际估价工作中的应用均有一定的局限性，其方法运用技巧、方法的局限性以及估价结果的运用等介绍如下：

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1、地下空间使用权价格评估性质、思路、方法理论上与现行的地面土地使用权价格评估一致,但不同方法的选择及应用受到市场发育状况限制。在宗地地价评估方法的选择上,对于作为地下车库、车位等的停车用途,应用剩余法评估地下空间使用权价格的条件已基本成熟。由于地下空间的开发成本较高,以及利用过程中的长期稳定收益较难预测、客观的土地还原利率等系数确定不易把握等原因,收益还原法应用于估价实务难度较大,但对特定地区如地铁沿线等地下商铺租赁比较活跃的地区应用收益还原法评估地下空间使用权价格有一定可行性。

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2、各地纷纷建立城镇基准地价体系的基础上,借鉴国外成熟的效用比法,结合地下空间与地面空间土地利用的效用比率关系,得到地下空间使用权价格对应于地面土地使用权价格的修正系数,以地面基准地价为基础,修正评估形成地下空间使用权基准地价,来引导和规范地下空间使用权出让和二级市场的交易。

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3、无论采取哪种方法评估地下空间使用权，以下几项因素的精准量化对价值的影响都非常大，即：地质及水文状况、地下深度、垂直区位（包括上盖物业）；地下建筑如人防费等优惠措施、容积率等。

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4、目前执行的政策文件中规定的地下空间使用权价格对应于地面基准地价的修正系数有相对合理性。但存在缺陷,相对来说繁华程度较高地带土地集约利用程度高于繁华程度一般的地带,且房地产价值明显高于繁华程度一般的地带,修正系数会存在差异，不应一刀切。建议可以根据地面繁华程度制订不同级别的修正系数,以体现这方面的差异。

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5、地下空间开发利用过程中,存在一个经济上可行的最佳开发深度,地下空间使用权价格为最佳开发深度下的最高地下空间使用权价格。政府部门在制订地下空间开发规划、业主在制订项目方案时要充分考虑这方面的限制因素,同时兼顾地下空间利用的社会公益性价值,如地下空间往往是城市防空系统的重要组成部分等。

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地下空间使用权评估目前还是评估行业的一个难点、盲点，随着《物权法》的实施,地下空间使用权出让的案例会越来越多,地下空间使用权评估对于地下空间使用权立法规范、产权界定、管理规划、经济研究均具有重大意义，探索建立城市地下空间使用权估价方法和模型显得尤为重要。

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来源：估价师之家