土地储备是房企发展的储备资源，决定着企业未来的市场份额。但在资金链普遍受到冲击的2022年，投资拿地的房企几乎集体选择了谨慎沉默的态度。

据中国房地产报记者统计，2022年销售榜前50名房企总拿地支出约1.04万亿元，比2021年(拿地支出2.94万亿元)减少1.9万亿元，同比下降64.8%；其中，14家房企一幅地块未拿。

房企投资意愿降至五年来最低点，近四成百强房企暂停年度投资；土地市场已经成为国企、央企、地方城投的竞技场。

据中国中心医院统计，2022年拿地金额百强企业中，央企和国企占比53%，地方城投平台占比32%，混合所有制企业占比6%，分别比去年同期增长8%、26%和1%。民营房企仅占9%，同比下降35%。

地方榜单前10席中，有8席被央企和国企夺得，如保利发展(行情60048，诊股)、华润置地、中海地产、万科、招商蛇口(行情001979，诊股)、建发地产、越秀地产、法华股份(行情600325，诊股)。

保利年销售金额位居全国第二，比第三名万科多371亿元。在2022年5月的股东大会上，新上任的保利发展董事长刘平承认，2022年是这个行业30年来最特殊的时期。“至少我们可以超越我们的竞争对手和我们自己。”

百强房企拿地跌入谷底

在规模之争白热化的前几年，销售榜前100的房企，每年都在土地市场拿下50%左右的地块。然而，这种情况在2022年发生了改变。

克而瑞的数据显示，2022年，百强房企拿地占全国土地总成交量的比例降至34.3%，百强房企拿地销售比仅为0.18，不仅降至2017年以来的最低点，2017年也仅达到1/3水平，相比2021年几乎下降了50%。拿地意愿其实已经跌到谷底了。

拿地与销售的比率就是拿地支出与销售金额的比率，拿地金额决定了企业未来能卖出多少房子。根据监管规定，拿地与销售的比例不得超过0.4，即拿地金额不得超过年销售额的40%。

各梯队房企拿地与销售的比例都在下降。

销售榜单中，TOP10房企的拿地销售比从2021年的0.29降至2022年的0.22，TOP11~20房企的拿地销售比从2021年的0.27降至2022年的0.19。这两个梯队的变化都比较小。也可以认为，龙头房企大多拿地支出相对稳定，受大环境影响较小。

也有例外。2022年，碧桂园实现销售额4643亿元，但拿地支出仅为93.5亿元，2021年拿地支出为2063.1亿元；拿地与销售之比从2021年的0.27下降到2022年的0.02。

金地(行情600383，诊股)的抢地动作也明显收缩。2022年，金地实现销售2218亿元，拿地75.6亿元，2021年拿地588亿元；拿地与销售之比从2021年的0.21下降到2022年的0.03。

销售榜TOP21~30梯队房企拿地收缩最为明显，拿地金额同比下降88%。2021年，这个梯队房企是拿地积极性最高的梯队，拿地与销售比为0.31。然而，正是因为

美的地产执行董事、高级副总裁王在年中业绩会上表示，美的地产于2021年9月启动合作项目并购，2022年上半年完成17个项目的股权交易，交易方涉及花样年、雅居乐、等企业，新增股权价值62.9亿元。“2022年下半年，投入土地加法的精力会少一些，投入合作项目的精力会多一些。”

新增土地货值哪家强？

头部房企依然是土地市场的霸主。

柯睿数据显示，2022年，百强房企新增土地价值的51%集中在前10家房企，超过一半；20%集中在TOP11~20房企；20强房企新增土地总价值达到72%。这意味着未来商品房70%的市场份额仍然牢牢掌握在TOP20房企手中。

由于房企普遍收缩投资预算，在总价和价值较高的核心一二线城市出现了“有余而不足”的局面，只剩下龙头房企“手中余粮”，因此市场优质土储资源更多集中在头部房企。

2022年拿地金额榜单中，前10名分别被保利发展、华润置地、中海地产、万科、滨江集团(行情002244，诊股)、招商蛇口、建发地产、绿城中国、越秀地产、法华股份夺得，均在销售榜前20名。

其中，保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产作为大型央企，拿地和卖地比例均在0.3以上。地方国企中，建发地产、越秀地产、法华股份在深耕城市拿地积极。

民营房企中，滨江集团等区域房企表现突出。2022年，滨江集团拿地金额达785.2亿元，同比增长22%；卖地比例达到0.59，布局几乎全部位于杭州。

据克而瑞统计，2022年拿地金额前100名中，有16家央企拿地超过6000亿元；地方投资公司虽多，但拿地金额只有3000亿左右。

从新增土地价值来看，保利发展、华润置地、招商蛇口占据榜单前三名。2022年，保利发展以2240亿元的增加值位居榜首；华润置地和招商蛇口紧随其后，分别新增价值2219亿元和1584亿元；2022年，10强企业新增价值总额为1.38万亿元，占百强企业的34.8%。

值得注意的是，在年底一系列融资政策利好的推动下，2022年12月土地市场出现“翘尾”迹象。仅12月份，50家代表性房企合计拿地同比下降63.7%，但环比上升92.1%。主要原因是2022年11月拿地金额最低，但也提振了房企信心。

但大部分房企的资金压力并没有明显缓解。可以预见的是，2023年，在销售端尚未见底之前，房企拿地态度仍将谨慎，土地市场分化仍将持续。