供应过剩：14亿人住不完

近日，中国国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上表示，现在房地产供应过剩，14亿人可能住不完。他指出，中国目前已经建成了约8亿套住宅，而全国常住人口只有14亿左右，如果按照每户三口人计算，平均每户就有两套住宅。

这一说法引起了社会的广泛关注和讨论。不少网友表示难以置信，认为自己根本买不起房子，或者只能租住在狭小的空间里。他们质疑这些数据的真实性和合理性，以及这种说法背后的政治意图。

事实上，这种说法并不是第一次出现。早在2022年，原住建部副部长仇保兴在中国城市高质量发展智库论坛上曾说：住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。他还透露，中国已经有超过1亿套空置房。

那么，这些数据是如何得出的呢？根据《中国人口普查年鉴-2020》显示，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米。这个数字是通过将全国建成区域内所有居住用房（包括自住、出租、空置等）的总面积除以全国常住人口得到的。如果按照每套住宅90平方米计算，那么全国就有约8亿套住宅。

但是，这个数字并不能反映真实的居住情况。因为它忽略了以下几个方面的因素：

• 首先，它没有考虑到居住用房的分布不均衡。在一些大城市和热点地区，房价高企、供应紧张、需求旺盛；而在一些中小城市和农村地区，房价低迷、供应过剩、需求萎缩。这导致了一些城市出现了“摇号买房”、“限购限贷”等现象；而另一些城市出现了“卖房送车”、“买房送岛”等现象。这种供需错配，造成了房地产资源的浪费和低效利用。

• 其次，它没有考虑到居住用房的使用效率。在一些城市，由于房价过高、收入不足、政策限制等原因，很多人无法买到自己满意的房子，只能租住在狭小的空间里，或者与他人合租共享。这些人的实际居住面积远低于平均水平。而在另一些城市，由于房价过低、收入富裕、政策宽松等原因，很多人买了多套房子，用于投资、炒作、保值等目的。这些人的实际居住面积远高于平均水平。这种使用效率的差异，造成了居住需求的难以满足和居住资源的闲置。

• 再次，它没有考虑到居住用房的质量差异。在一些城市，由于建设标准高、管理规范、环境优美等原因，很多房子具有良好的品质和舒适度，能够满足人们的多样化和个性化的居住需求。而在另一些城市，由于建设标准低、管理混乱、环境恶劣等原因，很多房子存在着质量问题和安全隐患，不能够保障人们的基本居住权利。这种质量差异，造成了居住满意度的不同和居住福利的损失。

综上所述，14亿人住不完不简单等于房产过剩，而是结构性短缺与结构性过剩并存。这种问题不仅影响了房地产业的发展，也影响了国民经济的稳定和社会的和谐。

结构性短缺：城乡二元

那么，导致这种问题的原因是什么呢？我们可以从以下几个方面来分析：

人口老龄化。中国是一个人口大国，也是一个人口老龄化国家。根据2020年第七次全国人口普查数据显示，中国总人口为14.14亿，其中60岁及以上老年人口为2.64亿，占比为18.7%。预计到2035年，中国老年人口将达到4亿左右。老龄化带来了对养老服务和设施的增加需求，也带来了对居住空间和品质的提高需求。但是，在目前的房地产市场中，并没有充分满足这些需求。一方面，养老地产的供应不足、品质不高、价格不低；另一方面，普通住宅的设计不合理、功能不完善、配套不齐全。这导致了老年人群在居住方面的困难和不便。

城市化进程。中国是一个正在快速城市化的国家。根据2020年第七次全国人口普查数据显示，中国常住人口城镇化率为63.89%，比2010年提高14.21个百分点。预计到2035年，中国常住人口城镇化率将达到75%左右。这意味着未来15年内，还有约3亿多农村人口将进入城市生活。城市化带来了对住房的巨大需求，也带来了对城市规划、建设、管理的巨大挑战。

土地制度。中国的土地制度是一个城乡二元的制度。在城市，土地是国有的，居民只能通过购买房产获得土地使用权，而不能拥有土地所有权。在农村，土地是集体所有的，农民只能通过承包宅基地获得土地使用权，而不能转让、抵押或出租土地。这种制度导致了以下几个问题：

• 一是土地供应不足。由于国有土地的供应主要依赖于政府的征收和拍卖，而政府又面临着财政压力和利益诉求，因此国有土地的供应往往受到各种限制和干预，不能充分满足市场的需求。这导致了城市土地价格的持续上涨，也导致了城市建设用地的紧张和低效。

• 二是土地流动不畅。由于集体土地的流转主要依赖于农民的自愿和集体的同意，而农民又面临着保障问题和认同问题，因此集体土地的流转往往受到各种障碍和阻力，不能充分发挥市场的作用。这导致了农村土地资源的闲置和浪费，也导致了农村建设用地的无序和低质。

• 三是土地权益不清。由于国有土地和集体土地之间存在着法律上和实际上的界限模糊和争议不断，而居民又缺乏有效的保护和救济机制，因此土地权益往往受到侵犯和损失，不能充分保障公民的利益。这导致了土地纠纷和社会不安的频发，也导致了土地信用和法治的缺失。

房价水平。中国的房价水平是一个长期存在的社会问题。根据中国统计局数据显示，2022年全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨9.5%，其中一线城市上涨12.8%，二线城市上涨10.1%，三线城市上涨7.6%。这些数字远高于居民收入水平和消费价格水平的增长率。这种情况导致了以下几个问题：

• 一是购房难度增加。由于房价过高、收入不足、政策限制等原因，很多居民尤其是年轻人、外来人口、低收入人群等难以在城市买到自己满意的房子，只能租住或者与他人合租共享。这影响了他们的生活质量和幸福感，也影响了他们在城市的归属感和参与度。

• 二是投资需求增加。由于房价过高、收入富裕、政策宽松等原因，很多居民尤其是中高收入人群、老年人群等买了多套房子，用于投资、炒作、保值等目的。这推高了房价的进一步上涨，也推动了房地产市场的泡沫化和金融化。

• 三是消费结构失衡。由于房价过高、收入不足、政策限制等原因，很多居民为了买房而节衣缩食、借贷累累、延迟消费等。这降低了他们的消费水平和消费质量，也降低了他们对其他领域的消费需求和支出能力。

房企经营。中国的房企经营是一个近年来备受关注的经济问题。根据中国房地产协会数据显示，2022年中国房地产开发企业销售额为17.8万亿元，同比增长8.9%；利润总额为1.6万亿元，同比下降3.2%。这些数据表明，中国房企面临着销售增速放缓、利润率下降、资金压力增大等困境。这种情况导致了以下几个问题：

• 一是经营风险增加。由于销售收入不足、成本支出增加、政策监管收紧等原因，很多房企出现了资金链断裂、债务违约、项目停工等危机。这影响了他们的信誉和竞争力，也影响了他们的投资和发展。

• 二是经营模式单一。由于市场竞争激烈、客户需求多样、政策环境变化等原因，很多房企缺乏创新和转型的能力和意愿，仍然沿用传统的土地开发、商品房销售等模式。这限制了他们的盈利空间和增长潜力，也限制了他们的社会责任和公益贡献。

• 三是经营效率低下。由于管理混乱、监督缺失、腐败滋生等原因，很多房企存在着资源浪费和效益损失的现象。这损害了他们的利益和声誉，也损害了他们的合作伙伴和客户的利益和信任。

综上所述，人口老龄化、城市化进程、土地制度、房价水平、房企经营等方面的因素导致了中国房地产市场的供需矛盾：结构性短缺与结构性过剩并存。这种问题不仅影响了房地产业的发展，也影响了国民经济的稳定和社会的和谐。

那么，如何解决这个问题呢？我们可以从以下几个方面来探索：

• 提高房地产的自由流动性。取消城市、乡村住房的限购政策，放开居民购买和出售房产的限制，让市场机制发挥更大作用。同时，建立健全土地流转市场，放开农民转让和抵押土地的限制，让土地资源更有效地配置和利用。此外，完善房地产税收制度，对不同类型、用途、数量的房产实行差别化的征税政策，调节房价水平，抑制投机炒作，促进合理消费。

• 促进城乡一体化。加快户籍制度改革，放宽城市落户条件，保障农民进城后的公共服务和社会保障。同时，推进农村土地承包经营权、宅基地使用权、集体建设用地使用权的三权分置改革，赋予农民更多的土地权益，激发农民的积极性和创造力。此外，加强城乡基础设施建设和公共服务提供，缩小城乡差距，提高城乡居民的生活水平和幸福感。

• 完善土地市场和金融市场。建立统一的土地登记制度，规范土地交易行为，保护土地权利人的合法权益。同时，建立多元化的土地融资渠道，支持土地权利人通过抵押、质押、出租等方式获取资金，增加土地流动性和灵活性。此外，完善房地产金融监管体系，防范房地产金融风险，维护金融稳定和安全。

• 保障公民的居住权利。制定和实施住房保障法，明确住房保障的目标、原则、范围、标准、方式等内容，确保住房保障的法律效力和执行力。同时，加大住房保障投入，建设和改善各类保障性住房，满足不同层次、不同类型的住房需求。此外，完善住房保障服务体系，提高住房保障工作的效率和质量，提升住房保障对象的满意度和信任度。

结语

中国房地产市场的供需矛盾：结构性短缺与结构性过剩并存是一个复杂而又紧迫的问题。它涉及到国家发展、社会稳定、民生福祉等多个方面。为了解决这个问题，我们需要从多个角度出发，采取多种措施，协调多方利益，形成多元共治。只有这样，我们才能实现房地产市场的健康发展，为全面建设社会主义现代化国家奠定坚实基础。