最近，广州南沙的一批法拍房被国资“抄底”了。

广州南沙逸涛雅苑四期的88套全新住宅，一次性被摆上阿里法拍货架，首次挂牌就全部成交，成交额达8041万元。

^{来源：阿里法拍}

值得关注的是，此次拍卖并非由自然人分散竞得，有超过60套房源被广州南沙城市运营有限公司（以下简称南沙城市公司）一举拿下。

股权穿透显示，南沙城市公司是典型的地方国企，由广州南沙开发建设集团（持股约75%）和广州南沙现代农业产业集团（持股约25%）共同控股，最终实际控制人为广州南沙经济技术开发区管理委员会和广东省财政厅。

“只要折扣足够深，地方国资就敢于‘闪拍’，这种‘窗口指导+窗口价格’的模式大概率会被其他地市复制，成为2026～2028年的常规操作。”1月22日下午，中国企业资本联盟副理事长柏文喜通过微信向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）分析称。

在柏文喜看来，法拍市场的低价只是地方国企的“入场券”，背后还有深层诉求，包括产业配套与招商引资、资产结构优化、隐性化债。

地方国资“抄底”

近日，广州市南沙区逸涛雅苑四期88套全新毛坯住宅在阿里法拍成交，总成交额8041万元，打破当前法拍房市场成交低迷态势。

每经记者注意到，这批房源户型涵盖91～254平方米刚需及改善型产品，原属阳光城旗下公司，因金融借款合同纠纷被平安银行申请司法拍卖。

^{南沙逸涛雅苑四期法拍房批量成交 来源：阿里法拍}

其中，超60套房源被南沙城市公司批量拿下，该公司由广州南沙开发建设集团（持股约75%）与南沙现代农业产业集团（持股约25%）控股，最终实际控制人为南沙经开区管委会及广东省财政厅。

类似案例在海南海口也曾上演。

2025年9月下旬，海口中海国际中心2号楼37套甲级写字楼经两次流拍后，第三次以变卖方式成交，被湖州市产丰企业管理合伙企业以约1.39亿元底价竞得，折合单价9286元/平方米。该合伙企业的最终实际控制人为湖州市国资委下属湖州市产业投资发展集团。

此外，每经记者注意到，国企下场批量购买法拍房，不仅是市场行为，也符合国家“盘活存量”的政策方向。例如，洛阳在2025年10月出台的政策中提到，鼓励地方国企收购存量商品房（包括法拍房）用作保障性住房。

价格优势显著

国资之所以热衷于在法拍市场布局，价格是重要原因。

在广州南沙逸涛雅苑四期的案例中，国企竞得房源的成交单价区间为6657元～7749元/平方米。

^{南沙逸涛雅苑部分在售二手房源 来源：贝壳找房}

而贝壳找房平台显示，该小区目前二手房挂牌单价普遍在1万～3万元/平方米，二手房的挂牌均价为2.04万元/平方米。

换言之，此次地方国企拿下的这批次房源，价格仅为市场挂牌价的三至四成。

而海口中海国际中心的价格差距同样悬殊，项目1号楼的备案价约3.3万元/平方米，此次法拍成交价仅为其1/3左右。

中指研究院数据显示，2025年全国法拍房市场成交均价为4653元/平方米，同比下降12.7%，平均折价率（成交价/评估价）74.1%。

在市场量价齐跌的背景下，法拍房的价格优势进一步凸显，而国企凭借充足的资金实力、政策支持及资产整合能力，得以在众多买家中竞得优质资产。

关于南沙城市公司这批低价收购房源的用途，业内分析称大概率转向保障性住房、人才住房、旧改项目安置用房或用于住房租赁。

而近日，原国家房改课题组组长孟晓苏在接受每经记者采访时提到，法拍房是债务违约下强制处置、需快速变现的特殊二手房，与普通二手房差异显著。因处置时限要求，其成交价常低于市场正常水平，形成具有影响力的“边际价格”，易成为小区房价估值新基准，拉低房价预期，进而引发周边房价下跌、银行抵押资产贬值，最终形成“法拍低价—房价下跌—资产贬值—更多法拍”的负反馈循环。

“地方国资批量收购法拍房可在项目层面迅速切断负反馈，成为区域房价‘稳定器’，实现点状止血和预期引导。”柏文喜向每经记者分析称，对地方国资来说，法拍房的低价只是触发条件，核心诉求是“产业配套+资产优化+化债平滑”。只有锁定为长周期保障房，才能与中央“盘活存量资产、收购存量商品房改保障房”政策同频。