8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合完善商品住房销售制度，人民银行与金融监管总局同步改革房地产信贷管理，证监会出台资本市场支持房地产新模式文件，形成销售、信贷、资本三端协同的一揽子安排。

根据文件精神，新出让土地及已出让但未取建设工程规划许可的项目优先现房销售，实行预售的单体建筑须主体结构封顶，首付款与个贷全部进监管账户，竣工交付后解监管；开发贷实行主办银行与资金封闭管理，预售项目最长5年、现房项目最长7年，首次还本原则在竣工备案后；现房个贷在销售备案后发放、预售个贷在竣工备案后发放。

新政意味着房企回款节点将整体后移，高周转、借短用长、跨项目调拨资金的模式被终结，流动性管理从“主体信用+预售回款”转向“项目现金流+封闭融资”，这无疑对房企流动性带来巨大考验。面对新政，一味抱怨或等待均不可取，积极应对，寻找破解之道才是当务之急。接下来，我们将结合以往试点现房销售城市的经验，从地方政府、金融机构、房企等不同维度，找出对冲流动性压力的应对之策。

一、现房销售对房企流动性的传导冲击

现房销售并不是简单把交易时间推后，而是对项目全周期资金曲线进行了重构。预售制下，房企拿地后通常6~12个月可形成现金流回补；现房制下则须竣工备案或取得现售备案后方可规模回款。按券商机构测算，拿地至销售回款较期房多出约24个月；武汉部分在途项目测算回款周期拉长1~2年。其流动性影响集中在四点。

第一，资金峰值前移、回正后移。地价款、前期费、建安支出在开工至封顶阶段集中发生，而销售回款被推到竣工前后，项目净现金流为负区间显著拉长。武汉受访房企反映，封顶预售阶段无法回笼，但土地增值税、增值税、所得税等仍可能先发生，形成“没有回款先缴税”的垫付压力。

第二，开发贷期限虽延长但还本后移不等于资金成本下降。现房项目开发贷原则不超5年、最长7年，首次还本原则竣工备案后，建设期以付息为主；但利率、抵押物、资本金仍按项目评审，若销售周期超预期，7年上限仍可能不够覆盖。武汉某央企测算新政后项目财务成本可上涨80%~100%，说明期限匹配缓解了还本压力，但未消除资金占用成本。

第三，主办银行与封闭账户限制跨项目腾挪。单个项目一家主办银行，开发贷、自有资金、现房销售回款、预售监管资金统一进主办账户，项目公司对外负债和投资重大事项须告知主办行，原则上禁止集团内跨项目调拨。这对依靠多项目资金池周转的中小房企冲击最大，对资信弱、项目散的公司几乎切断了“拆东墙补西墙”的机会。

第四，需求端出现“现房偏好”反过来压制在途预售。武汉案场调研显示，购房者形成“买现房更稳”预期后，即便未达现房要求的在售项目也会被动观望，导致原预售盘去化变慢、回款更迟。也就是说，现房制度有自我强化效应：越推现房，预售折扣和去化难度越大，地方政府必须用过渡期、土地与金融补偿来对冲。

二、地方政府：以土地、审批、税费、需求侧补偿换现房销售落地

地方政府是现房销售转型的第一责任人，如果单纯下“全现房销售”指标很可能导致土地流拍、供给收缩和投资下滑；成熟做法是用土地端减负、审批端提速、税费端让利、需求端激励四维补偿。

1.土地价款分期与底价弹性。广州南沙2026年7月挂牌、8月28日成交的珠江街***JY-3地块为广州首宗现房销售承诺制住宅用地，面积约13.8万平方米、起始19.07亿元，由南沙开建底价竞得；核心配套是签约30日内缴不低于50%出让金，余款2年缴清。这把拿地初期现金流出砍掉一半，并用2年周期匹配建设投入。对地方而言，分期收缴需配套违约回收、抵押监管条款，避免房企拿地后拖欠尾款；对房企而言，50%首期+2年尾款相当于把部分地价转化为类开发贷，降低资金峰值。

2.行政审批压缩与规费减免。湖南平江2025年11月起新供地商品房竣工验收后方可销售，配套行政事业性收费减半、土地价格优惠、审批时限压缩、分期办理规划许可等措施，当地现房销售占比升至62%，库存去化周期由20个月降至13个月，140平方米以上改善性住房占比由29%升至49%。平江经验的关键在于“硬现房+软减负”同步：现房销售拉长回款周期，规费与审批直接降低前期固定成本。对三四线城市和库存高、去化慢地区来说，这类组合比一线城市单地块试点更适用。

3.现房备案、定金制与交房即交证。三部门文件提出现房销售备案管理、现房定金制，作为地方政府可降低出让底价、优化供应节奏，推行交房即交证。定金制在取得施工许可后可收少量定金且进入监管账户，既给房企早期现金流信号，又不形成预售敞口；交房即交证降低购房人权属不确定性，提高现房接受度。荆门作为项目公司制、现房销售制、主办银行制试点，按“新老有别”推进，2026年1月1日起新出让商品房原则现房销售，前期试点项目免配公租房、去化较快。

4.需求侧配套去化。现房销售降低烂尾风险，但若区域购买力不足，仍要配合公积金、利率、人才购房等工具。部分城市对现房公积金贷款额度上浮（如苏州曾对购买现房项目公积金额度上浮50%）：政府少收一点土地金、银行多给一点期限、购房人多一点杠杆，三方共担转型成本。建议库存压力城市把现房销售与棚改货币化、人才房票、二手房置换补贴绑定，避免现房入市即积压。

5.新老划断与过渡期细则。这是地方政府当前最该出的规则。“8·28”新政以建设工程规划许可证为重要划断节点：新供地、未取规证优先现房；已取规证按原规则，避免存量项目集体重做模型。武汉房企普遍诉求是明确“已拿地未开盘”“已开盘未竣工”“封顶在售”三类项目分别适用什么监管、个贷、去化口径，否则市场观望会自我放大。地方应公布项目清单、过渡年限、封顶预售合规标准，给银行和房企稳定预期。

三、金融机构：主办银行、期限匹配、银团与资本市场工具

金融端是现房流动性的“输血管”，重点从主体授信转向项目授信。

1. 主办银行与封闭管理。一个项目一家主办行，单独或牵头银团；开发贷、自有资金、预售资金、现房回款统一进主办账户，预售监管与定金账户同开主办行。对银行好处是资金流向可视、挪用风险下降；对房企好处是项目若自身现金流自洽，即使母公司偏弱也能拿到贷款。落地难点在于“主办行权责”与“银团分担”：现房项目周期长、销售不确定，单家行不愿独担，应允许按项目风险***组成银团，地方城投或政策性工具参团增信。

2.开发贷期限与还本节奏。预售最长5年、现房最长7年，首次还本原则竣工备案后；按工程进度分批放款、受托支付至交易对手。对现房项目，建议银行内部把“7年上限”作为基准而非例外，按城市去化周期、产品定位重做还款表；对超大盘、低去化城市，可探索“建设期付息+竣工后还本+销售达到一定比例再加速还款”的弹性计划。监管应允许银行在风险可控下突破机械期限，不以单纯贷款年限问责。

3.个贷发放时点与居民杠杆配合。现房个贷销售备案后放、预售个贷竣工备案后放，彻底切断“未交房先还贷”。配合个贷收入偿债比上限由55%提至60%、期限上限由30年延至40年，居民月供能力下降，购买力提升。但需注意：40年与60%上限提升购买力同时放大长期债务，银行应做压力测试，避免低能级城市以更长周期掩盖收入不足。

4.存量项目展期与白名单。融资协调白名单项目符合条件可在原行展期，市场消息称部分白名单可展期5年；对“8·28”前已开工、因封顶预售或现房要求导致回款延后的项目，应纳入地方协调机制，逐项目做“开发贷期限重定+监管账户溢缴返还+税赋递延”。媒体对武汉企业调研显示，企业最怕“封顶不能卖、竣工才放贷、税费先缴”，金融端可联合税务部门做建设期只付息、竣工后结算的临时安排。

5.资本市场与资产盘活。证监会文件支持上市房企再融资、并购重组、公司债、ABS、REITs、不动产私募；从主体信用转向项目资产信用。对现房持有型物业（租赁、商业、产业园）可用REITs前置设计，对开发型项目可用ABS对接已封闭监管的销售回款池。建议房企把未来现房销售应收、车位、商业配套打包做证券化，银行以主办行身份做托管和尽调，降低对集团主体评级依赖。

四、房企：从高周转到项目制、产品制、资金制

现房时代房企核心竞争力由“拿地速度+融资体量”转为“项目现金流+产品溢价+成本工期控制”。

1.重做投资模型。拿地前按“地价款分期后现金流出、开发贷7年边界、竣工后回款、保守去化周期”建模，抛弃封顶预售快回正假设。对资金成本敏感的中小房企，应放弃大盘现房，改做小体量、标准化、快竣工产品；对央企国企，现房提高了准入门槛，也要控制同一城市多个现房项目叠加占用。

2.控工期与装配式降本。现房回款在竣工后，压缩主体与配套工期等于压缩资金占用。券商认为装配式、模块化可缩短施工周期，龙头建筑与钢结构企业受益；房企应与中建系等实力强劲的施工企业建立现房专属总包合同，把“竣工节点奖”写进付款条件，用工期节约对冲财务成本。但是也需注意装配式不是所有品类都省钱，应仅在标准高层、保障房、人才房批量项目推广，改善型低密产品仍以质量优先。

3.产品力与“好房子”定价。现房所见即所得，样板、公区、建材、户型缺陷在销售前全部暴露。头部房企如华润等提出从规模优先转向品质制胜，重构工程、供应链、营销服务；中小房企应放弃同质化降价，改做区域改善、适老、绿色智慧配套。现房项目营销费用结构也应调整：从开盘集中投放改为竣工前6~12个月持续体验营销，用实体样板、工地开放、第三方验房报告降低购房人顾虑。

4.资金池治理与集团去杠杆。主办银行制下集团不能再抽项目钱，房企应主动做项目公司独立核算，母公司以股本、增信、供应链金融而非调拨支持项目；对多项目公司应清理交叉担保，避免一个项目风险传导全集团。现房阶段更应卖资产、退非核心城市、并表合作开发，用股权合作替代全资重资产。

5.税务与监管账户管理。针对“未回款先缴税”问题，房企应向地方申请分期预缴、按竣工结算；对监管账户沉淀资金，与主办行约定合理留底比例，超过工程建设与还本所需部分按节点解付，用于支付合法工程款和财务费，避免资金死锁在账户里。

五、可进一步采取的积极措施（政策建议）

地方政府端，可设“现房转型补偿包”，包括出让金分期、规费减免、审批容缺受理、配套费按竣工进度缴等，另外，对现房项目按套给予契税补贴或维修资金缓缴。库存高的城市可把现房与存量消化绑定，避免边现房销售边新增库存。

金融端，可设“弹性开发贷”：现房原则7年，对去化周期超24个月城市允许以销售回款比例触发还本，不机械按日历；主办行牵头银团，政策性银行参与低风险片区；个贷在现房备案后发放的同时，允许符合条件项目凭施工节点释放少量定金和监管溢缴用于合规建安。

房企端，可设“项目现金流委员会”：集团层面按项目独立做资金计划，弃用跨项目调拨；现房项目强制做工期—融资—税务三联模拟，拿地前通过主办行预评审。