新政后第二周，重点城市土拍活动较少，300城宅地成交规模回落，溢价率受深圳单宗地块拉动明显

 图：300城住宅用地周度出让金和平均溢价率走势，数据来源：中指数据CREIS

根据中指数据，8.28新政落地后的第二周（9.7-9.13），300城住宅用地成交规划建筑面积656万平方米，土地出让金229亿元，核心城市土拍活动较少。平均溢价率为7.9%，主要受到深圳优质地块高溢价成交带动；若剔除深圳地块，300城宅地成交平均溢价率为1.1%。

重点城市高溢价地块减少，核心区位和销售确定仍是房企拿地重要考量

重点城市来看，新政后第二周核心城市土拍活动较首周有所减少，仅深圳、武汉、温州有宅地溢价成交，土地市场整体表现相对平淡，土拍分化特征进一步显现。

从本周重点城市溢价地块来看，核心区位、供给稀缺和产品空间仍是支撑房企高溢价拿地的重要因素。深圳福田区香蜜湖地块由中海地产以25.5亿元、125%溢价率竞得，综合楼面价达98069元/㎡。该地块所在区域住宅供应长期偏紧，且起始楼面价相对较低，最终高溢价成交。

与此同时，已有项目销售表现和区域深耕基础，也成为房企判断新项目去化确定性的重要依据。武汉洪山区白沙洲地块由保利发展以8.9亿元、14.1%溢价率竞得，保利在区域内已有项目布局，周边保利星奕项目销售表现较好，可为新地块后续产品定位、销售节奏及价格判断提供较直接的市场参照，在一定程度上降低投资不确定性。

从拿地企业来看，央国企仍是当前溢价地块的主要参与者。而在本地市场熟悉度较高、项目总价相对可控的情况下，部分区域型民企仍存在结构性参与机会，如温州瓯海区茶白片区地块由本地民营企业瓯海房开以2.8亿元、3.3%溢价率获取。

典型地块情况

▌1、深圳福田区香蜜湖街道地块：核心板块稀缺供应叠加较低起拍价，中海高溢价竞得

9月10日下午，深圳福田区香蜜湖街道B401-0151地块完成出让。该地块原为“安托山地区”法定图则10-06地块，由商业用地调整为居住用地，是典型的核心区迷你宅地，规划建筑面积仅26002平方米。按出让要求，项目须落实“交房即发证”，并在签订出让合同后1年内开工、4年内竣工。

该地块起始价11.31亿元、起始楼面价仅43497元/平方米，处于较低水平，也低于2026年深圳其他核心区涉宅用地的成交楼面价，为后续竞价留出了较大空间。

地块经250轮竞价，最终由中海地产以25.5亿元竞得，溢价率125.46%，成交楼面价98069元/平方米；剔除配建面积后，实际住宅楼面价约103147元/平方米，突破10万元/平方米，在2026年深圳核心区涉宅用地中仅次于6月保利置业竞得的南山粤海地块（约10.87万元/平方米）。

该地块位于福田香蜜湖核心板块，紧邻地铁2号线、7号线安托山站，是“8.28新政”后深圳成交的首宗核心区宅地，也是香蜜湖自2017年海德园地块后、时隔近10年再度出让的纯商品住宅用地，稀缺性突出。周边万科瑧山府（挂牌约17.2万元/平方米）、海德园（约14.9万元/平方米）、安峦公馆（约15.7万元/平方米）等高端改善盘集聚，片区城市界面及配套成熟，新房供应长期偏少，本次出让有望补充区域改善型住宅供应。

从产品打造条件看，地块规模虽小，但无人才房、保障房配建硬性要求，企业具备较大的产品定位和设计空间，中海可依托高端产品开发经验打造改善型住宅。在核心区位、稀缺供应及产品空间等因素共同支撑下，地块最终实现高溢价成交。

▌2、武汉白沙洲的P(2026)078号地块：区域销售表现较好，保利再次补仓

9月11日，武汉白沙洲地块由保利发展以8.92亿元竞得，成交楼面价6142元/㎡，溢价率约14.1%。

地块位于白沙洲板块，交通及周边配套相对成熟，邻近地铁5号线，多条公交线路环绕，且距离光霞地铁站仅1.0km；3公里范围内有洪山实验小学(北校区)、卓刀泉中学张家湾分校小学部、华中师范大学附属保利南湖小学、张家湾中学、长虹中学、洪山实验中学、白沙未来城实验外国语等教育资源；周边亦有多个公园景点。

值得关注的是，地块紧邻保利于2025年底竞得的P(2025)231号地块，即保利星奕项目。该项目已于2026年5月10日开盘，截至目前累计批准上市638套，累计成交444套，首开当日去化90%，累计去化约70%，销售表现较好。目前白沙洲四代新规改善盘主要由保利星奕、武汉城建白沙嘉序等项目供应，后续新增供给相对有限。

对于保利而言，既有项目的销售表现可以为周边新地块的客户需求、产品定位及价格判断提供较直接的市场参照，也有利于发挥区域开发经验和项目协同优势，因此该地块具备相对明确的去化基础。

▌3、温州茶白片区梧田南单元C-16地块：区位优+总价低，温州本土民企2.8亿元获取

9月7日，温州市茶白片区梧田南单元C-16地块完成出让，吸引金茂、瓯海房开等多家房企参与竞价，经4轮报价，最终由瓯海房屋开发以2.82亿元竞得，溢价率3.3%，成交楼面价7528元/平方米，若剔除零售商业、餐饮用地规模，住宅成交楼面价约8183元/平米。

这是2026年以来温州市区出让的第二宗宅地。地块位于梧田老城成熟区，拥有温州中学、温州二外等名校资源，紧邻温瑞塘河、三垟湿地景观带及华润万象城商圈，配套属“教育+湿地+商业”的较成熟配套组合。地块占地约28亩，规模较小，同时按高品质住宅标准出让，对外立面材质（石材、铝板为主）、公共部位装修等造价设定相应要求，并可设置不计容的空中花园绿化阳台，产品定位偏改善。

从周边地价看，本宗地块楼面价处于相对低位。地块北侧万科璞拾云洲项目地块由温州城建、瓯海置业于2024年7月获取（后万科参股进入），成交楼面价8918元/㎡，与本宗地块区位及产品条件具有一定参考性。地块东侧约600米处的温州中学街坊A-02地块于2025年9月由温州澜栖以1.76亿元竞得，成交楼面价19165元/㎡、溢价率47.9%，但该地块容积率仅1.2，且规模较小，属低密度用地，与本宗地块可比性相对有限。

综合来看，本宗地块区位条件较好，住宅成交楼面价相对周边同类地块处于较低水平，整体拿地成本相对可控，为项目后续开发和销售留出了一定空间。

本次茶白片区地块总价仅2.82亿元，叠加成熟区位和改善型产品条件，对具备本地开发经验的房企而言，资金占用和销售风险相对可控。最终由本土民企瓯海房开获取，也体现出在熟悉市场、项目总价可控的情况下，区域型民企仍存在一定结构性参与机会。

最新挂牌公告与9月重点城市待拍地块

▌1、新公告地块：泉州1宗地块要求现房销售，次日发布补充公告称因可能存在权属争议终止出让

新政落地后第二周，成都、南京、沈阳、太原、武汉、西安、长沙等重点城市发布住宅用地出让公告，但从目前已披露的出让条件看，仅泉州有1宗宅地在出让文件中明确提及现房销售要求。

9月9日，泉州公告2宗宅地，其中提到丰2026-13号地块应实施项目公司制、主办银行制、现房销售制等3项制度。但泉州自然资源和规划局于次日发布补充公告，称因丰2026-13号地块内可能存在权属争议，终止拍卖出让活动。

▌2、9月待拍土地：9月下旬将迎多个核心城市土拍，北京、上海各有3宗宅地待拍

根据中指监测，9月剩余3周中，北京、上海、杭州、苏州、济南等重点城市仍有多宗8.28前公告的涉宅用地等待出让，其中多数集中在9月下旬，北京、上海均有3宗。

结语

从目前情况看，8.28新政对土地市场的影响仍处于逐步传导阶段。首周、第二周成交地块大多在新政前公告，新政后新公告地块数量仍相对有限，现房销售等要求尚未形成清晰、统一的地方执行模式。

核心城市核心板块的稀缺改善型地块仍能获得房企关注，但高溢价成交需要较强的项目基本面、销售确定性及资金安全边际支撑；非核心区域或去化支撑不足的地块则多以底价成交，土地市场分化进一步加剧。拿地主体仍以央国企为主。现房销售要求、土地款支付安排、资金占用周期及项目去化预期等因素，也在进一步影响房企的投资决策和报价上限。

后续仍需重点关注新政后公告地块的出让条件，以及9月下旬北京、上海等城市土拍表现，从参拍企业、溢价水平和项目特征等方面观察房企投资策略的变化。中指研究院将持续跟踪重点城市土地市场动态，进一步观察市场走势及企业投资决策变化。