1998年开始的房改，当时中房集团总裁孟晓苏担任了《关于住房分配体制改革的政策建议》课题组组长。他组织提出的房改方案第三部分明确要完善住房供应体系，包括建设商品房、经济适用房和廉租房三大类，特别提出由政府负责保障房，而由市场提供商品房，所以在最初的房改方案中，其实早已提出要建立“双轨制”。

　　“房改初期，为了推动出售公房，建设了一批经适房作为销售基价，同时廉租房停建了两年，但后来一停就停了十年之久。”孟晓苏说。

　　他也因此拥有“保障房情结”。在孟晓苏看来，这套方案整整被漠视了12年，“当时不是没有双轨制方案，而是主管部门就把廉租房这事忘了。”

　　随着2010年明确提出“逐步形成符合中国国情的保障房体系和商品房体系”，中国政府决定：在未来5年里，建设并提供3600万套保障房。现在，他很高兴看到调控取得了成果，这两年，保障房的产出在陆陆续续增加。

　　孟晓苏认为，要解决住房问题既要考虑它的商品性，又要考虑它的居住保障性。要实现人人都有一套实用住房这个目的，国外并不是没有成熟的可以借鉴的经验。

　　与此同时，孟晓苏把眼光放在如何建立保障房可持续发展模式上。他认为，“现在保障房是木桶原理中的短板。商品房不是长板，也是短板，不然就不会发生商品房价过快上涨的情况。现在钱是长板——把钱引向保障房建设是目前最重要的方向，并且需要引进适用的金融工具，包括股权投资基金PE我们要检讨、反思，如何确保国家稳增长的政策能够在房地产业得到落实。和持有租赁型保障房的REITs。”

　　据估算，3600万套保障房大约需要7万亿建设资金。这项重任对大多数地方政府来说是有心无力，缺钱是最大的困扰。孟晓苏一直倡导的REITs以及他创建的汇力基金，也许是破解这个瓶颈的最佳模式。

　　他说，归根结底，“我们要为一部分人建保障房，让他们在整个房价上涨的过程中不受损害。”而楼市最合理的状况是——总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

　　以下为观点地产新媒体对中房集团理事长孟晓苏先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：中国上半年GDP同比增长7.8%，宏观政策转向稳增长，房地产行业在其中会受到哪些影响？

　　孟晓苏：不是房地产业受影响，GDP的下滑是房地产拖了后腿。由于房地产滞销，造成众多产业产品不好卖。

　　首先是去年下半年到今年年初钢铁、建材的下滑，现在越来越严重；还有瓷砖、装饰材料等，这些在去年已经显现出来，今年一二季度更明显。

　　今年两会期间，一些钢铁业的代表说要养猪去，后来又看到焦煤场也要改成沙锅行业了。

　　看看央企的数据，一向盈利的央企最近效益大幅下滑，受影响最大的是钢铁、建材、物流这些行业。

　　为什么会出现这么大幅度的下滑？按照国家统计局发言人的话说：除了出口不畅，国外经济形势不好以外，国内房地产调控对这些行业下滑产生了一定的影响。

　　限购本来是解决需求过旺、供应不足的措施，长期化以后就变成了在行政干预下的供过于求。供过于求对房价有影响，降的是销售额，销售额后面却是企业效益大幅度下滑。

　　适当时候我们要检讨、反思，如何确保国家稳增长的政策能够在房地产业得到落实，或者使房地产这个产业成为稳增长的动力，而不是拖后腿。

　　观点地产新媒体：宏观政策既要稳增长，又要稳定房地产市场调控政策，这将会加大调控的难度，应如何平衡稳增长与稳调控之间的关系？

　　孟晓苏：我一直认为调控取得了巨大成果。

　　首先，在供应量方面，调控政策里面有三条讲了要增加供应量，尤其是增加土地供应，这样能够减少地王。

　　第二，增加商品房的投入和产出，这两条要求很明确，但是在这方面一些地方也出现了一些问题。

　　第三，加快建设住房保障体系，现在保障房方面做得很好。

　　第四，在商品房和保障房一时不能产出的时候采取临时性的措施抑制需求，抑制过旺的房屋购买，保护自住性需求，在这个阶段要适度抑制投资和投机性的需求。

　　中央文件再三表示，这是在一定时期内采取的一种暂时性措施，但是这个暂时时间太长了。现在人们误以为调控就是限购，限购就是调控，这是对整个调控政策完整性的一个曲解。

　　调控是希望房地产市场进入长期稳健发展的正确的调控，正确的调控也就是2009年我们所呼吁的要增加供应量，用增加供应量的方式解决房价上涨过快，解决低收入家庭没有保障房的问题。

　　另一方面，抑制性的调控也产生了一些副作用，这个副作用在于商品房投资的减退。我们看到今年上半年房地产商品房投资增幅明显减退，为什么减退？限购给了开发企业一个信号，就是开发企业要减少投资，这是一个主观上的信号。客观上的约束是，开发企业没有足够的资金周转，就没可能多拿地、多开发。主客观两种因素就造成了最近开发投资增幅的减退、开发面积增幅的减退、竣工量的减退。

　　虽然整体还是增长，但是稍微减少一点就影响到相关产业。房地产业对于国民经济的支柱作用这就显现出来了，这是经过实践检验的，是一种客观存在。

　　房地产从2000年以后逐渐成为支柱产业，拉动了五、六十个产业。100亿的商品房投资能够拉动相关产业286亿的产出，拉动力系数是1：2.86。

　　去年全国房地产新房销售5.9万亿，占了GDP总量的12.5%，再乘以1：2.86的拉动系数，拉动了35%左右GDP总量。12.5%加上35%，这样就占了48%，国民经济有半壁江山是靠房地产和相关产业拉动。

　　老百姓买了房子就要一起买走钢材、水泥、有色金属、玻璃、陶瓷、装修。买了房子以后还要买家电，没有房子老百姓就没有动力买家电。

　　老百姓按揭买房就拉动了金融和其他服务业，还有物业管理、家政服务，这又拉动了一些服务。

　　现在的需求是衣食住行，房子是衣食住行里面最重要的环节，是现在老百姓需要花最大资金购买，而且要长期进行的。所以，房地产的拉动力是长期的、持续的。

　　房地产对国民经济有五成的影响力，要是一旦出现毛病，市场一旦下滑，相关产业就要受影响。由此也可以看到，限购时间太长了不光是限制了房地产业，而且也限制了若干相关产业。

　　观点地产新媒体：除了简单限制房价，什么才是真正最需要解决的问题？

　　孟晓苏：因为最近几年统计局已经不发布房价上涨的数据，只发布每个城市的数据，让全国的数据连不起来，难以去计算。

　　在统计局发布房价上涨和下跌数据之前，是由建设部在做这个统计，原先中房也参与了这个统计，在1987年开始有这数据。

　　而1987年的数据在整个国家统计局里面没有，那个时候有的就是占全国20%开发量的中房集团数据。后来我们就根据这些数据倒推，算出中国房地产发展的周期和规律。

　　国家统计局说2009年房价上涨是1.5%，但是全国人民感觉不是那么回事。当时全国工商联认为房价上涨了18%，因为大家感觉房价大幅上涨，特别是一线城市房价大幅上涨。如果认可国家统计局当年发布的1.5%的数据是正确，就不能解释国务院的文件，因为国务院2010年就发文件，要坚决遏制部分城市房价过快上涨。如果全国1.5%，怎么会出现房价过快上涨的说法呢？

　　去年年底我计算的结果是去年比前一年的房价上涨了6.87%多，这个结果是低于GDP增长，低于人均收入的增长，包括算上物价指数以后的人均收入仍然是大大高于去年的房价上涨。

　　虽然今年限购更加厉害，销售量下滑，房价仍然还是在上涨。所以，房价上涨是一个必然的趋势，因为各项成本都在上涨，土地成本上涨更加显性，人工成本上涨也更加显性，这些都不是坏事。

　　人工成本上涨就使得更多劳动阶层、施工单位、农民工能够过上更好的日子，他们的收入水平上涨应该高于房价上涨，而人民的收入水平也在高于这个上涨的幅度。

　　地价上涨又包括了拆迁，拆迁户能拿更多钱买更大的房子。

　　为什么我们不考虑这种因素呢？因为这么涨，所以房价肯定普遍要涨。

　　我认为把降房价这样一个不可能完成的任务交给国家、交给政府去实施，这是不公平的。政府要承揽降房价的责任，这也是不可能做到的。

　　观点地产新媒体：老百姓居住的需求应该要从保障房方面开始，在这个问题上采取措施？

　　孟晓苏：保障房体系更多是一种福利性政府行为，在一定意义上有一点计划经济的特色。

　　买保障房的人买不起商品房，能买得起商品房的人群不应该去分享低收入家庭的保障房。这中间要有一个替代，就要想办法，一部分补贴在商品房方面，这就会出现限价房。

　　最近我很着急，看到一打压房价就变成打压供应量，银行向开发企业限款，开发企业由于资金周转不灵，就不愿意再投入更多资金开发，这些就造成房屋供应量的恶性增加或者减少，这不是把调控调反了吗？

　　2006年的调控，我就提出调反了。那个时候提出双紧，紧缩银根等等，通过减少房屋供应量的办法抑制高涨的房价。结果大家看到了，越限制、越调控，房价越上涨，这次调控千万不要走到这条路上来。

　　现在我们也看到了投资量的减少，开发贷的减少使得开发企业减少投资，这样就不能增加供应量，反而会出现供应量的减少。

　　但是总不能永远限制下去，总要让它走上正规的体系，一旦放开，它就会反弹。

　　现在有人说这样是为了防止反弹，就要长期限制下去。这是不符合市场经济，也不符合国务院当时文件规定的，是在一定时期内限制，不是说长期限制。还有人提出要把限购变成长期政策，这是不同的概念，本质不同。

　　所以，现在的情况也让我们多年建保障房的人担心，如果商品房这块跟不上，事后又会出现历史上多次出现的问题，不能把原来国务院确定增加供应量的调控要求理解反了，变成减少供应量。

　　有的时候，调控在执行过程中容易走样，所以我们现在不断的提醒全社会需要关注商品房的供应量，而这是当初调控的要求。

??? 来源：焦点地产网