????虽然此前，取消商品房预售制的传言早已甚嚣尘上，不过，住建部曾在本月初否认了这一传言。这次的现房销售报道一出再次引发了公众对取消商品房预售制的讨论：试点现房销售是否是取消预售制之前的提前路演？处在楼市调控层面究竟是利还是弊？又将对整个房地产行业产生怎样的“化学反应”？

????山东提出试点现房销售是伪命题

????黄金楼市：8月24日，新华社援引山东省住房和城乡建设厅的消息称，山东省将总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目进行商品住房现房销售试点。这引发了一系列争议。请问您是如何看待山东试点现房销售问题的？

????凌斌：山东省实现现房销售有个条件，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。也就是说不允许开发商随意调价，预售要在主管部门的指导下进行，而目前实际情况是国家主管部门只有在审核完了项目所具备的条件后才发预售证，也就是说所有的项目都在审核的范围之内。因此，这次山东出台的这个政策，没有现实的指导意义，唯一作用是将公积金贷款从30%降到20%，起到促进销售的作用。

????李国昌：目前房地产企业的资金来源中，依靠预售获得的销售回款，普遍占25%以上。一旦预售制取消，就会突然切断企业一条重要的资金来源，并且有可能导致后续项目资金链断裂，引发房地产市场大震动。

????取消商品房预售制过程漫长

????黄金楼市：目前国内的房地产市场，取消商品房预售制，有现实支撑的土壤吗？从您对市场的各方观察来看，十年内，取消商品房预售制的可能性有多大？对整个房地产市场来说，会不会意味着新一轮洗牌？

????凌斌：从长远来说，预售制是肯定要取消的，但在短期内不可能实现。目前的现房销售基本上没有成立的条件。房地产市场正在接受洗牌，先是销售队伍，再到开发项目，由于资金的问题，取消预售制暂时完成不了。

????李国昌：我认为在中国不可能取消预售制。预售制并不是中国市场所特有的特征，在国外，房地产企业销售房子采取的也是预售制，只不过付款方式不一样。即使现在有些开发商打出现房、准现房的广告，这些所谓的现房、准现房也是从预售时就开始销售的，现房销售反而侧面反映了这个项目的房子前期销售不乐观。

????商品房预售制利大于弊

????黄金楼市：有人诟病预售制，说房地产销售的预售制降低了企业的资金门槛，短期内增加了商品房供应，推动了房地产市场的繁荣。随着市场的快速发展，预售制的先天不足也不断暴露。对于预售制带来的弊端，您持什么看法？

????凌斌：总体来说，预售制对中国的房地产市场利大于弊。预售制有着一定的弊端，它很容易形成开发商、银行、土地出让方的利益共同点，共同抬高房价。

????李国昌：如果取消预售制，将会给开发商带来重创，中国的房地产企业大多存在资金压力。而目前中国正处于快速城市化进程中，大量人群涌入城市，对商品房有大量需求，如果没有了预售制，供需矛盾将会加大，很多人可能会买不到房子。

????当然房屋没有建成就销售，也为一些开发商虚假宣传提供了条件。房地产开发的风险也通过预售转移给了购房者和银行。市场向好时，许多开发商借预售之便，捂盘惜售，哄抬房价。即便市场出现波动，开发商也缺乏降价促销的动力，造成了近年来房价“缓跌急涨”的局面。

??? 来源：江淮晨报