昨日，深圳少儿图书馆，蔡为民演讲“透过政策看楼市前景”。 南都记者 徐文阁 摄

　　南都讯记者刘春林中国房地产业是否触底反弹？还是会在调控中大幅下降？未来前景如何？昨日，国内著名房产专家、复旦大学地产运营研究所所长蔡为民做客南都公众论坛，与深圳市民分享他的观点。蔡为民认为，中国的楼市政策下，黄金十年已经过去，但白银十年仍然存在。

　　国际标准为何水土不服

　　在近几年的楼市调控中，有关房地产业出现巨大泡沫的声音一直十分强烈。然而，自2009年开始，中国楼市陷入混乱状态。国际上通用的房价收入比、泡沫认定标准等准则，在中国似乎都遭遇了水土不服的尴尬。

　　蔡为民认为，国内许多城市计算房价收入比存在一定误区。在各大城市的房价收入比中，深圳排了第一。但仔细分析发现，深圳1500多万人口中，户籍人口只有200多万。用1500万人的收入视为整个城市的收入，自然就产生了误区。国际上房价收入比适用两个状态下，一个是人口稳定，而中国的人口仍在快速流动当中。另一个是经济成熟地区，但中国的经济远未达到成熟的状态。这是中国的房价收入比与国际标准出现强烈落差的原因。

　　调控是为防止大起大落

　　在中央推出房地产行业的调控政策后，许多人认为，这是中央降低房价的积极信号。蔡为民认为，宏调目的主要在于遏制房价出现大起大落。蔡为民提出，2005年房地产就进入正式的宏观调控。但是，2005、2007、2009年的几个节点中，调控政策都是在房价上涨之后推出的，目的是防止房价大落。2011年全年实施的调控，也是在房价大起之后避免大落的背景下推出的。

　　目前，国内许多城市都推出了限购政策。蔡为民分析，之所以会限购，是因为当地需求旺盛，而限购政策今年或明年初一定会放开。

　　房地产业迎来白银十年

　　蔡为民判断，中国房地产业的黄金十年已经过去，但白银十年才刚开始。他认为，中央这一轮的调控，“是在打压房地产业，不是在打压房地产。”景气好时，房地产业与房地产一荣俱荣。而在变化的形势下，两者就必须要切割。基于政治、经济、金融、市场、社会的变迁，房地产业后续的经营状态不会像过去一帆风顺。未来的房地产业经营从过去的支柱产业转型到的经济调整的“空调”。当经济金融大环境过冷时，房地产业就会开暖气。当经济金融环境转暖时，房地产业就变成开冷气，要降温。房地产业因此变成了“空调”，扮演了经济景气的平衡角色。

　　当经济金融大环境过冷时，房地产业就会开暖气。当经济金融环境转暖时，房地产业就变成开冷气，要降温。———蔡为民

??? 来源：南方都市报