开发商有钱了，就不会再以价换量？

　　年初各大开发商还奉行“少拿地、现金为王”，到了第三季度，房企在全国范围内跑马圈地。9月份仅半个月龙头房企就花上百亿元购地。积极买地背后，是开发商逐渐宽松的钱袋子，部分房企高调宣布，提高公司全年的销售目标。于是，有开发商高调宣称，预计明年房价将开始大涨。尤其是美联储决定启动新一轮的量化宽松政策Q E 3，多位经济学家预警，在通胀压力下将产生新一轮房价上涨压力。网友不禁感叹，生活还真是杯具，始终赶不上高企的房价。不过，开发商资金负债率依然偏高，市场依然面临高库存，当前购买力仍以刚需为主，价格不到位，观望情绪就会依然存在。

　　房企掀买地潮

　　近期刺激市场神经的，是大开发商积极入市买地。

　　如果说，年初各大开发商还奉行“少拿地、现金为王”的策略，那么到了第三季度，开发商则逐步放开拿地步伐，在全国范围内密集圈地。9月11日，万科以15.8亿元竞得广东顺德一地块，溢价率14.38%，成交楼面价3488元/平方米，成为顺德新地王。据统计，自今年7月起，万科在土地市场上的投入已超过125亿元。

　　据国家统计局数据显示，1-8月全国土地成交款达到4800亿元，虽然同比依然下跌，但8月单月的成交额环比增长95%。土地市场的回暖迹象在9月份表现更为突出，截至9月上旬，万科、中海、华润、绿地等房企巨头累计新增储备土地达上百亿元。

　　地方政府加大推地力度，很多属于“物美价廉”，增强了企业拿地意愿。从8月下旬开始，众多城市密集推地，北京、上海、杭州、温州、武汉、石家庄、厦门等所推出的土地数量之多、面积之大近几年来均不多见，且出让地块多以底价或低溢价成交，与往日动辄高溢价成交的盛景不可同日而语。

　　另一方面，开发商积极响应，也在于货币政策和销售火热缓解了资金紧张问题。前期降价策略使得销售持续好转，资金实力增加，开发商急于进行战略部署。

　　上半年销售好

　　很明显，房企现金流得以改善。从1-8月房企业绩来看，表现突出的是万科、中海、保利、恒大等四家房企，销售额均已超500亿元，其中万科以842.8亿元的业绩领先，中海地产和保利地产则分别以832.8亿港元(合人民币679.4亿)、678.69亿元的业绩紧跟万科，有望年底冲刺千亿元，如此算来，今年千亿俱乐部有可能从1个扩容到3个。

　　有了上半年的业绩做定心丸，部分房企在中期业绩发布会上高调宣布，提高公司全年的销售目标。中海将全年的销售业绩调高至1000亿港元，因为前7月累计销售额已达752.6亿港元，相当于完成了原定的800亿港元销售目标的94%。

　　华润置地主席王印在集团中期业绩报告会上也表示，三季度末会视销售情况，调整之前400亿元的全年销售目标。世茂地产上半年销售额达225亿，同比增长约五成，也将销售计划从307亿元调整为350亿元。

　　可以看出，巨大的资金压力下，上半年房企“以价换量”的营销策略取得阶段性成果。

　　以价换量动力何在？

　　纵观上半年，万科、富力等房企的销售均价环比均出现明显下跌。2、3月份，保利地产和招商地产先后启动了全国性的降价活动；中海的降价销售在去年年末已经展开，今年其地王项目———中海紫御豪庭贴近成本出售更是将“以价换量”推至高潮。可以说，“以价换量”是上市房企上半年的普遍策略。

　　随着资金链的改善，有钱买地的房企是否还有以价换量的动力？最后几个月，房企是加速冲刺还是提前收官？“开发商对未来楼市的信心增强了，普遍对2013和2014年的楼市持乐观态度。”广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，从9月到12月，龙头开发商将开始新一轮的买地行动，而对购房者而言，这未必是个好消息。因为有钱买地的公司不会再降价。

　　方圆地产首席分析师邓浩志也认为，开发商未来选择主动降价促销的可能性不大。早在二季度已经陆续放弃以价换量策略，尤其中心城区楼盘甚至上调房价。四季度定价策略显然以销售速度来确定价格，只要能保持一定的成交就不会下降。另外，美国第三轮量化宽松政策推出，中国楼价将面临新一轮涨价压力。

　　尽管压力存在，也有专家认为，开发商定价还是求稳为主。广州市社科院研究员彭澎分析认为，调控不放松，很难判断政策不会加码，如果反弹厉害就有可能出台新政策，如南京最近发布了限涨令；另一方面，销售回暖并不代表销售多火爆，未来半年时间仍然会以消化库存为主要任务，开发商不敢轻言放弃促销。在不明朗的经济环境下，快速回笼资金应对调控，和继续拿地开发，才能实现可持续发展。

　　劣势分析

　　负债率仍偏高

　　未来信贷政策的走向对楼市影响很大，尽管央行货币政策一再定调微调，但8月份C PI反弹再加上油价上涨等因素，使得央行的货币政策非常谨慎。

　　开发商现金流比过去充裕，但是港股房企在资产负债率的改善方面表现得并不明显。根据W ind的统计数据，在已经公布中报的64家地产公司中，有42家长期贷款余额增加，合计共增加493亿元。同时，地产公司的偿债能力有所下降，样本数据显示，93%的公司税息折旧及摊销前利润(EBITD A)与付息债务比率有所下降。

　　负债率仍处于高位，很多企业的负债率高达70%至80%。有媒体报道，银监会已警惕开发贷风险上升，如果银行估计开发商在偿还12个月内到期的贷款面临困难，银行须要求开发商增加抵押品，或者出售项目、股权等。

　　以华润置地为例，去年公司的净负债率为73%，通过今年上半年的努力，该指标回落至66.3%。但公司目前债务总额仍为657亿港元，未来一年期有息负债占比28%。辉立证券报告显示，2013年由于投资物业的大量资本支出计划，将导致华润置地的净债务权益比率难以明显下降，维持在60%以上。

　　四季度销售压力大

　　链家地产市场研究部统计，截至8月13日，包括万科、中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的上半年半年报显示，其库存合计5268.57亿元，与年初余额相比增长8.1%，净增395亿元。以保利为例，1-8月总共销售了678.69亿元，预计下半年的货量可能超过600亿，但是否会大幅推出，还取决于当前市场的销售情况。

　　房地产企业的库存总量仍然呈增势，据Wind数据，2012年中期房地产企业库存为14044.69亿元，为A股最高；另外，房地产行业库存周转率(整体法)为0.09，为A股最低；其周转天数为1883.76天，为A股最高。

　　在广州，世联地产统计数据显示，十区二市下半年推出货量主要集中在9、10两个月，推货量达2.2万套，占整体下半年供应的一半，大户型(120平米以上产品)与非大户型产品比例总体为3：7，今年4、5月整体供应大户型与非大户型比例为2：8，整体结构性供应明显，大户型走量压力较大，库存上升概率增加。

　　在这一阶段，房价上涨的底气主要来自于刚需，但库存决定了房价的走势依然在盘整阶段。

　　市场承受力有限

　　前三季度，大部分城市成交量持续回升，购房者入市心态比较积极。在此情况下，不少开发商已经做出了缩小优惠幅度，甚至回调价格的举动。搜房网数据监控中心统计，截至2012年8月3日，广州在售项目一共有321个，8月推出优惠措施的项目有145个，优惠占比为45.17%。优惠楼盘比7月份减少5.14%，这也是优惠楼盘数目6月份以来连续3个月的下跌。除了花都、增城、萝岗外，其余区域的优惠占比均出现了不同程度的下降，不少老荔湾的尾货盘以及部分的芳村较新盘都取消了优惠折扣。

　　华远地产董事长任志强甚至认为，“明年3月份之前，房价会出现暴涨”。然而，市场没有开发商预期乐观。从广州近期开盘的项目来看，仍然以较大优惠吸引客户，实际定价低于吹风价，来引导市场消费。前三季度全国70大中城市销售价格的变动像一条波浪，有起有落，并没有完全呈持续上涨态势。分析人士指出，这说明房价持续数月的上涨后，购房者就会再次观望，在限购不放开的情况下，购房需求仍以首套刚需和改善性需求为主，房价上涨后，购买力就被削弱了。

　　方圆地产首席分析师邓浩志认为，购房意愿是有弹性的，通胀压力下如果涨价反而会刺激出手。满堂红市场部分析师肖文晓则表示，从一线反映的情况来看，影响消费者的关键因素还是价格，如果达到心理预期就会出手，如果高出则会观望，买房的可选择性还是比较多。

????来源：北青网