记者：你对现在房价的现状怎么评价？

　　谢逸枫：从数据上显示看，当前房地产市场总体平稳，房价延续了涨幅稳中回调的趋势。从房价发展趋势上看，触底震荡爬波格局，后市有望企稳。一则房价处于筑底回稳局面，自2012年6月起，房价止跌回涨后，均价保持连续第4个月环比上涨。但环比均价涨幅不断收窄，而同比降幅亦不断缩小，说明房价已经见底。二则从今年前9月房地产开发情况与9月价格数据显示，房价总体上呈现小幅度回调态势，暗示房价处于探底回调过程。自2012年8月份开始，房价环比涨幅连续2个月收缩。自2012年3月房价止涨下跌后，保持连续第6个月同比下跌，跌幅为1.40%，比上月缩小0.20%，表明均价跌幅不断缩小。自今年1月份开始，房地产开发投资增速继续下滑，增长回落，表明中央房地产调控取得初步效果，市场博弈进入相对僵持阶段。

　　记者：任志强的逻辑是从2006年和2005的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的价格上涨，而2012年的统计持续了负增长，后一轮紧跟着就是价格暴涨。是否赞同关于“明年房价将会出现暴涨”的观点？

　　谢逸枫：任志强说的明年3月房价地价暴涨主要的逻辑基础在于土地供应量少，房屋新开工是负增长，从拿地到开工、到房屋形成需要一个周期，滞后半年到一年左右，明年房屋供应量可能会偏紧。事实上，明年房价理论上会暴涨，实际上不会出现暴涨。而判断房价上涨的理论根据，一则从土地低供应与竣工率及去商品房库存量速度看，房价受到供求关系不平衡，参考历往调控房地产的经验，明年房价理论上会出现暴涨。二则从价格控制目标与人均收入增长率看，房价上涨速度的确超过人均收入增长。因此，理论上已经开始大幅度上涨。三则从开工面积看，如果开工面积下滑了，并且持续下滑，到明年3月份就没有供应量了，房价才会暴涨。四则从调控政策看，如果现有政策保持不变，房价存在暴涨的可能性，但是现有政策变了那就不一定会暴涨。另外是很多城市目前的土地供应上只完成了当年计划的10%，地方政府的财政因为土地财政的原因大幅度下滑，有的下滑了17%，有的下滑了50%多。五则从市场需求的购买力看，需求没法像前几年那样爆发式增长，因为限购限贷政策之下很多投资需求被抑制了，仅靠自住需求无法撑起暴涨格局。其实，除了上面房价会出现暴涨的因素外还非常多，譬如货币政策，如再来个10万亿。譬如稳增长的经济刺激计划，再来个4万亿。譬如城市化与土地制度等因素。

　　记者：今年第四季度楼市房价是否存在大幅度反弹上涨？

　　谢逸枫：今年第四季度到明年一季度楼市房价是否存在大幅度反弹上涨与暴涨可能性几乎为零，房价缺乏大幅度大幅度反弹上涨与暴涨的基础与条件。一是从中央调控层面上看，中央调控政策实质上未放松，尤其是房地产调控进入敏感的关键期，中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心，表明限购和限贷及限价等限售政策将在明年继续实施，货币政策暂时不会全面放松，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴上涨的政策条件。二是从房企资金链层面上看，部分房企目前销售回款缓慢和融资渠道未全面打开及还债高峰期到来，资金整体上趋于紧张，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的资金条件。三是从市场供求关系层面上看，目前商品房库存量虽然去化加快，但依然处于历史高位，新增商品供应与保障房供应巨大，市场处于供大于求局面，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的市场基础。四是从市场购买力层面上看，市场90%购买力是自住性需求，购房者的经济能力受限，缺乏房价大幅度反弹的市场基础。而如果大幅度涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。因此，以价换量的销售策略依然是部分房企主要的应对调控策略。因此，今年第四季到2012年第一季房价基本企稳，大涨大跌的可能性基本不存在，房价总体上保持震荡后爬升的格局。今年房地产价格变化不大，全年价格增长在3%-5%。

　　记者：今年第四季度楼市房价是否还有下降空间？

　　谢逸枫：今年第四季度楼市房价几乎无下降空间。一是从金九与黄金周期间及房展会上的楼盘折扣看，价格折扣优惠幅度比较小。尤其是对比今年一季与9月前的价格折扣，明显相对小，甚至部分楼盘取消价格折扣优惠政策而上调控销售价格。说明今年6月份房价止跌回涨之后，房价逐步小幅度攀升，房价已经触顶见底转向回稳上升趋势，下降空间基本没有了。二是前9月各大房企资金回笼情况不错，很多企业已经渡过难关。况且各大房企融资相对宽松和前9月销售业绩良好及货币等房贷政策开始放松，说明大房企不差钱，房价缺乏下降动力，第四季任务以销售业绩转成以增加利润为主。三是截止目前各地房地产调控微调放松的政策达到60个，90%以上获得通过。另外是房产税与限售在年内难扩容，而商品房预售制度不可能取消，商品房预售款监督更是难短期完善，中央房地产调控已经转向微调与维稳并存局面，新的严厉政策不可能再出台，而原来的限购与限贷及限价等限售政策不会扩容，房企由悲观转向谨慎乐观的心态。四是今年楼市成交量自6月开始出现降幅收窄，购房者购房信心上涨，9月成交量开始回升，而十一黄金周楼市成交超过市场预期，说明楼市回暖越来越明显。另外是今年前9月土地市场越来越火热，房企积极拿地，则表示房企看好后市。五是从今年第四季度整体楼市看，大房企楼盘价格促销优惠让利的幅度将进一步收窄，甚至会出现上涨价格的情况。而中小房企与资金相对紧张的房企，则会采取小幅度的价格优惠政策。三季度的房地产市场，在楼市持续调控与市场参与者的博弈中过去，四季度整体楼市量价将维持相对稳定的水平。

　　记者：房价连续4个月上涨，是否会引起中央新一轮调控政策出台？

　　谢逸枫：止跌再涨的势头延续着楼市全面回暖的信息，房价再次小幅度上涨，表明出现房价反弹风险信号，将引起中央高层的重视。如果地方调控微调过度放松和房价出现大幅度反弹，不排除中央楼市调控升级，出台更严厉的调控措施。但是从实际情况看，地方政府微调尺度受限与房价不存在大幅度反弹上涨与暴涨的条件及考虑到楼市刚刚呈现回暖迹象等稳增长的考虑，中央不会出台新的严厉楼市政策或调控升级加码，而是保持既有房地产调控政策的力度，维持楼市平稳预期，防止房价大浮雕反弹上涨与暴涨。由于地方政府受困于土地收入和税费减少，财政吃紧和稳增长及政治业绩等去商品房库存的影响下，地方与中央楼市调控博弈升级，中央房地产调控不放松与地方政府调控微调将继续出现并存“维稳”局面。

　　2012年10月18日上午9点35分,国家统计局网站公布数据，2012年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%（扣除价格因素实际增长13.8%），增速比1-8月份回落0.2个百分点。报告指出，1-9月份，全国房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米，同比增长14.0%，增速比1-8月份回落1.6个百分点；房屋新开工面积135014万平方米，下降8.6%，降幅比1-8月份扩大1.8个百分点；房屋竣工面积50567万平方米，增长16.4%，增速回落3.8个百分点；房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点；1-9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。1-9月份，房地产开发企业本年到位资金68232亿元，同比增长10.1%，增速比1-8月份提高1个百分点。

　　2012年10月18日，国家统计局公布数据显示，9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加76万平方米。另外是上海易居房地产研究院的监测数据显示，截至2012年9月，全国20大典型城市新建商品住宅库存总量为8465万平方米，同比（比上年同期）增长23%，环比增长6%。一二线城市改变了自2011年12月以来的下跌趋势，出现库存逆增现象。事实上，进入10月以来，这一现象已得到改善。2012年10月18日，上海易居房地产研究院监测数据显示，截至10月16日，全国20个大城市的库存量为8420万平方米，相比9月末的水平，下降了1%，有13个城市库存量出现不同程度的下降。一方面，地方政府贯彻落实中央关于坚持房地产调控不动摇的政策方针，着眼长久，为保证未来房屋供应，落实供地计划，加快了供地节奏；另一方面，在本轮调控以来的去库存化过程中，房企库存压力逐渐释放，迫切需要增加土地储备，拿地需求旺盛、态度积极、策略谨慎；加之近期国家统计局公布的房地产相关指标基本呈现向好态势，带动了房地产用地市场出现回暖迹象。

　　就房地产用地而言，二、三季度商、住地价的平稳微升态势与房地产市场变化轨迹基本吻合，如无实质性紧缩型房地产调控政策出台，预计2012年第四季度，住宅等房地产用地价格可能持续回升。报告建议，下一阶段应着重关注三大问题。其一是严格监控各地的房地产调控政策变化，在经济下行压力持续的背景下，避免部分地方政府放弃“调结构”，重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式。要巩固和强化已取得的房地产调控效果。二是随着四季度传统供地高峰期到来，应研究科学实施土地供应，大量推地有利于实现应保尽保，满足各业用地需求，促进今后2-3年内房屋的有效供应，同时也要避免个别区域优质地块集中入市引发的炒作。三是针对近期部分大型房企加速拿地，局部市场量价齐升的现象，需提前做好政策储备、公开和正确解读市场信息，引导市场理性行为。

??? 来源：北青网