时间进入2013年，“城镇化”成为关键词，不断被热议，城镇化推进将会带来哪些变化?又会怎样影响房地产和建材市场?

　　对于中国而言，“城镇化”已经不算是个新概念了，随着城镇化的推进与暗战，城镇化也进入升级时代——新型城镇化。　　据悉，由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿已经编制完成，近期即将发布，该规划称“城镇化将在未来10年拉动40万亿投资”。“全世界最大的投资机会，就是中国的城镇化。”著名经济学家厉以宁这样认为，城镇化是扩大内需最大潜力。

　　值得注意的是，“新型城镇化”成为2012年中央经济工作会议中的一大亮点，也是2008年至今首次单独把城镇化作为重点提出。

　　而在投资含义上，新型城镇化意味着房地产、水泥、新型建材、机械设备和大众消费品将是新城镇化过程中受益的“五朵金花”。

　　我们可以先来了解一下新型城镇化。

　　新型城镇化的定义，是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。

　　新型城镇化的“新”就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。

　　城镇化的核心是农村人口转移到城镇，而不是建高楼、建广场。农村人口转移不出来，不仅农业的规模效益出不来，扩大内需也无法实现。

　　总而言之，新型城镇化讲究的是“软硬兼施”，在“硬环境”的建设上，无疑会利好房地产和水泥行业。

　　房地产新兴市场在二、三线城市

　　中国房地产协会副会长朱中一曾指出，2020年之前中国房地产市场依然是发展的机遇期，重要的原因就是城镇化。“中国的城镇化现在是52%左右，如果按照户籍人口是35%，离发达国家还有很大的距离。”

　　因此新型城镇化的到来，业内普遍看好房地产。由于城镇化所带动的房地产市场的发展更多地集中在二、三线城市，因而，主要经营活动在二、三线城市的房地产上市公司将成为市场主体。

　　目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%，中西部城镇可能将成为未来新型城镇化的主力。

　　目前低于城镇化率50%的主流二三线城市包括西安、昆明、南通、重庆、福州、合肥、唐山、廊坊等，城镇化率低代表城市的可发展空间更大。

　　中信地产、招商地产为代表的央企同样高度关注城镇化战略，包括镇江、嘉兴、徐州、廊坊、唐山、岳阳、惠州、南昌等众多三、四线区域市场都被机构重点推荐并进入房企视野。

　　2012年1-11月份，全国商品房累计销售面积91705万平方米，同比增长2.40%，1-11月份全国商品房销售额53526亿元，同比增长9.10%。

　　各大城市整体来看，11月份的成交量，同比全部增长，涨幅最低的无锡同比增长28.79%。

　　从环比来看，除厦门环比下降2.53%之外，其余城市全部增长。

　　整体来看，三线城市成交套数合计环比增长34.38%，二线城市环比增长13.17%，一线城市环比增长37.24%。同比涨幅分别为125.31%、73.74%和84.01%。出现了明显的翘尾行情。

　　申银万国分析师也认为，从房地产市场的发展规律来看，二、三线城市楼市无泡沫;同时，尽管不知道未来产业转移的具体路线，但是产业向二、三线城市转移的方向是明确的，二、三线城市人口必将增加，因此，二、三线城市的房地产市场发展空间大。

　　数据显示，2011年上半年全国三四线城市累计推出经营性用地1638万平方米，新增自总建筑面积为1.63亿平方米，累计成交1355万平方米，全国三四线城市经营性用地出让总金额1263亿元。尽管在调控背景下，三四线城市新推的经营性用地的总量也并未明显增加，但供求比从去年的1：0.48上升到今年的1：0.73，其中商业类占比有所增加，可见三四线土地有趋热的势头。

　　2011年，龙头企业万科A在售项目分布在三、四线城市的比例接近30%。而今年以来一直没有新项目的万科，在五月一个月里集中新增了5个房地产项目，主要位于唐山、南充等三四线城市。

　　恒大集团的数据则显示，其2011年上半年新开盘33个项目中，三线城市项目23个，占69.7%。

　　在恒大上半年423.2亿元销售额中，三线城市项目销售已达128.1亿元，占比30.3%。而其下半年预新开项目全部位于二、三线城市，其中，三线城市销售额预计可占40%。

　　在城镇化持续升温的情况下，一向以稳健著称的招商地产也开始调整自己的航向。

　　2011年12月，该公司在武汉汉阳获取109.27万平米的举措，表明公司加大二三线城市布局力度。

??? 来源：理财周刊