国务院办公厅3月初发出《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》后，二手房市场成交量、过户数大增。究竟该怎么看待近期二手房市场的“火爆”现象? “出售自有住房按转让所得的20%计征个人所得税”究竟该怎样理解?记者深入市场，走访相关部门和业内人士，探寻问题的答案。

　　过户“爆棚”即成交热?

　　调查结果 过户不一定都是房屋买卖。据房产部门初步统计，近期二手住宅过户潮中，有一半属于非买卖成交型、亲戚朋友间的过户。

　　3月20日上午8点半，合肥市房产局产权监理处人头攒动，前来咨询和办理二手房业务的市民挤满了大厅。 “今天特意请假跟朋友一起来办理过户手续。 7点半就来了，没想到只能排在中间! ”市民张先生说。

　　现场工作人员告诉记者，这种情况自新“国五条”发布后的第一个工作日一直持续至今，现在平均每天要办理200多户，此前每天平均办理20多户。 20日当天，合肥市地税局蜀山分局贴出通知表示，即日起对二手房交易采取“限量取号”，每天限量取200号办理二手房涉税事项。

　　记者了解到，多数过户者都想在新政实施前完成二手房交易，以规避20%的税。张先生告诉记者，两年前他买下了朋友的房子，当时私下协议待产权满5年后再过户。现在新政提出将按20%缴个税，所以赶紧来过户。

　　要过户也并非都是想卖房。在庐阳房屋办证交易中心，与儿子一同来的王女士告诉记者：“家里有两套房，本想以后过户给儿子，但怕以后要多缴税，就急着赶来过户。 ”据了解，最近这种直系亲属间的过户相当普遍。

　　庐阳房屋办证交易中心有关负责人初步统计，“国五条”出台以来，买卖成交的过户只占总数的四至五成。在蜀山、瑶海、包河等区，近期非买卖成交型过户均不在少数。

　　芜湖、蚌埠、铜陵等市近期二手房过户量也出现大幅增长。业内人士分析认为，地方执行细则出台前，二手房“过户热”短期内还会持续。但待相关政策执行后，二手房市场成交量将出现明显萎缩。

　　“20%个税”是“新”规?

　　调查结果 国家税务部门早就规定，二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%。目前，我省各地均按售价的1%征收。

　　“出售自有住房按转让所得的20%计征个人所得税”，是“国五条”中最受关注的一条。

　　“这只是强化了执行力度，并非新规! ”安徽财经大学税务系主任崔志坤博士解释说，我国现行个人所得税法早就明确规定：“个人出售自有住房取得的所得应按照财产转让所得项目征收个人所得税，税率为20%，而转让自用满5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税、营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和印花税”。国家税务总局也曾规定，二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%。我省各地采取的是后一种计征办法，即不考虑出售自有住房的原购入价格，都按售价的1%征收。

　　近日，记者在合肥一些二手房中介公司看到，业务员不解释政策细则，只反复强调“以后卖房就要交20%的税了”。对此，崔志坤解读说：“国五条规定，出售自有住房按规定应征收个人所得税的，应依法严格按转让所得的20%计征。现行出售住房应征收个人所得税的情况有：出售高档住房、出售不满5年的普通住房、出售已满5年的多套普通住房之中的一套，都应该缴纳个人所得税。 ”但按现行政策，个人出售自用达5年以上、并且是唯一家庭生活用房的，取得的所得免征个人所得税。

　　“很多人以为按差额的20%征收就是现值减去原值再乘以20%，这并不准确。”税务部门有关人士介绍，按现行税法规定，个税计算时允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用;住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用都是可以被减除的“合理费用”。以一套原价为30万元、现在售价60万元的房子计算，如果按照老政策，须缴纳的个人所得税为：60万×1%=6000 (元);如按差额20%计算个税，即60万减去房产原值30万、装修费用、贷款利息、转让税费等费用后的净所得额，再乘以20%。

　　个税征收会“一刀切”?

　　调查结果 税收会不会转嫁到买家身上，答案主要取决于市场供求关系。国家有关部门已表示，政策实施将尽量避免误伤刚性需求。

　　近期二手房成交量“井喷”，主要是在“国五条”公布后和实施前这个空档阶段的预期导致的。不少人想赶在实施细则落地前完成交易行为，以规避20%的税。

　　据记者调查，一些在城里工作几十年的工薪家庭，包括房改房、单位集资房和商品房等在内，往往有两三套住房。新政出台后，这部分人开始或准备出售自住以外的住房。这是造成二手房出售骤增的原因之一。

　　有市民担心，20%的个税会转嫁到买房者身上，因此改善性购房需求可能会被误伤。省房地产协会有关人士分析认为，目前我省绝大部分城市的房产交易仍是以新房交易为主，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限。房产转让过程中的税收，按规定应由卖方承担，但实际操作中会不会直接或变相转嫁给买方，这主要取决于当地市场的供求关系。供给短缺，一般由卖方决定价格，税就比较容易转嫁;反之，难以转嫁。住房和城乡建设部负责人已公开表示，政策实施不会“一刀切”，会有保护措施，避免误伤刚需。“税收调整只是为了遏制投机性购房。 ”业内人士建议，应施以不同的办法，区别对待不同的购房需求：对首次购房的自住需求要鼓励;对投资购房用于出租的“他住需求”要允许;对于纯投机需求要坚决予以抑制。调节手段应以经济杠杆为主，限购之类的行政手段为辅。唯有这样，才能发现真实的需求，达到供求平衡。

?? 来源：中安在线