9月4日下午，北京农展馆北路8号地块和豆各庄黄厂村地块先后被拍卖，前者被融创集团以43.24亿拍下，后者被恒大地产以40.4亿元竞得。农展馆北路8号地块曾在去年年底被北京国土局暂停出让，这是北京三环附近的绝版地块，邻近朝阳公园和成熟的高端住宅区及商务区。 而豆各庄地块的特殊之处是它是“限房价、竞地价”的特殊地块。

　　为了控制溢价率，农展馆地块被设置了竞拍规则，起拍价格被设定在18.8亿元，而价格上限为21亿元，触及上限后就要转为竞争异地建设医院面积。拍卖开始之后5分钟，举31号牌的融创集团的报价便突破了21亿元的价格上限，最终它以异地建设27.8万平方米医院的条件成为该地块主人，按照成交价计算，折合楼面价为7.31万元。

　　这仅仅只是个开始。

　　第二天，上海、杭州、苏州就分别诞生了总价或单价“地王”。9月5日上午，香港新鸿基地产用217.7亿元买下徐家汇中心项目地块;下午，杭州华家池地块以136.73亿元成交，苏州金鸡湖“地王”则以1.515万元/平方米的价格刷新当地楼面价记录。

　　徐家汇中心项目位于上海徐家汇商圈的核心，新鸿基官方宣称将在这一区域建设集写字楼、商场及酒店于一体的综合项目，初步用途比例为写字楼约占70%，商场及酒店约占30%。

　　“这是上海核心商业区最后一块可出让的地块，以目前上海市场上最高总价成交也在情理之中。”戴德梁行中国区战略研究部主管 Shaun Brodie说。新鸿基此前在上海已经拥有位于浦东东部小陆家嘴的国金中心以及浦西中部淮海路的上海环贸广场，而徐家汇位于浦西西部的核心位置。

　　世邦魏理仕上海研究部董事谢晨认为，目前周边可比代表性物业的估值范围在每平方米6.5万至7万元，而此次成交楼板价是3.73万元/平方米，这其中的空间是合理的。

　　新鸿基主席兼董事总经理郭炳江随后公开表示：“徐家汇地块位置优越，极具发展潜力，我们对投得项目感到非常高兴，成交价格合理，符合公司及股东的整体利益。”

　　农展馆地块竞拍当晚，融创集团董事长孙宏斌在微博中也解释了他为什么必须拿下农展馆地块的三个原因。“一是这是北京的绝版地块;二是价格在我们的预期内;三是我们有能力把它做成北京甚至全国最好的项目，不辜负它的绝代风华。”他此前曾透露融创拿地的底线是30%的毛利率。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，如果孙宏斌能做成真正好的产品，入市价格可以到15万元/平方米，以3万元/平方米的建安成本计算，融创仍可获得可观的利润率。在今年上半年，融创排在全国房地产企业销售排行榜的第11位。

　　过去几年，地王频繁出现的现象还发生过两次，最近一次是在2009年到2010年年初，更早则是2007年的时候。

　　从2007年左右开始，金融机构判断中国房地产公司的标准主要看土地储备量和资产价格增长，这让许多公司都开始了“拿地、市值增长、融资、拿地”的模式。当时房地产市场被整体看好，房价不断上涨，地方政府拿出来挂牌的高价土地都被企业争抢—北京土地溢价率最高纪录超过700%，上海则出现了单价6.7万元/平方米的地王。

　　如果没有金融危机，地王的出现可能不会那么快被打断。苏宁环球在那时以损失4.4亿元的代价退掉了6.7万元/平方米的南京东路地王，而大多数开发商都希望依靠更改规划、增加容积率等方式摊薄项目成本，或是延长开发期限，熬到市场变好。

　　中国政府随后投入4万亿的刺激政策迅速挽救了房地产市场。根据央行统计，2009年房地产贷款新增超过2万亿元，同比增长超过30%。

　　投入房地产行业的大量资金迅速推高了房价和地价，地王在2009年下半年又开始出现，与2008年之前不同，此时加入地王争夺的主要为国有企业—中海、中信、中粮、保利、绿地等。此后的事实也证明，即使很快遭遇了下一轮宏观调控，这些企业也凭借和银行的资金纽带以及政府背景消化掉了地王。但也有公司因地王被拖累，证大集团联手复星集团以不到20亿元的现金流拿下总价92亿元的外滩地王，最终不得不在压力下退出。

　　就在农展馆“地王”诞生当晚，万科董事长王石发表的一则微博被认为指向此事：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了!”

　　4天之后，孙宏斌在微博上做出了反驳：“一是我对王总的判断和判断依据很惊讶;二是对市场的判断有分歧很正常，我们继续看好北京上海，尤其是北京上海的稀缺地块;三是感谢王总的提醒，我们会以如履薄冰如临深渊的态度对待风险。”

　　2003年时，孙宏斌曾经在一次地产界会议上叫板王石，说自己的中长期目标是做全国第一。然而到地产调控来临时，顺驰地产资金链断裂，又面临在港上市夭折、投资银行临时毁约撤单的困境。2006年，为了保存顺驰品牌，孙宏斌不得不将自己的企业转让给香港路劲基建。在顺驰之后，孙创立了融创，2010年，公司在香港上市。

　　地王再次出现可能显示政府在调控房地产市场方面正在改变一些节奏。

　　最近3年来，全面的调控措施大概以平均半年一次的频率出台，企业将重心多数放在改善现金流和提高周转率上，出于成本控制拿地相对谨慎。地方政府为了防止土地流拍影响土地价格预期，也很少把高价地挂出。而大多数公司的扩张重心也放在二三线甚至四线城市，以避开调控更严厉的一线城市。但可以看到，一旦在一线城市出现机会，房地产公司仍会参与。例如恒大地产一直在二三线城市扩张，但过去几年几度试图进入北京市场，在拍得豆各庄地块之前，恒大今年还以35.6亿元拿下了北京沙河地块。

??? 来源：第一财经日报