持续升值了9年的人民币汇率，迎来了罕见的历史大跌。

据中国外汇交易中心最新数据显示，8月13日人民币汇率中间价为1美元对人民币6.401元，较上一个交易日下跌704点。人民币兑美元中间价已连续3日大跌，3天贬值幅度为4.6%。

尽管12日，央行新闻发言人紧急发声，称当前不存在人民币汇率持续贬值的基础。但更多的研究机构和业内人士更偏向于，此次人民币贬值并非单次、短期现象。

“人民币长期贬值是非常肯定的趋势，每次美元进入强周期，就会看到黄金、资源类商品价格大跌和一个之前走强的新兴经济体泡沫破灭，两年前是巴西、俄罗斯，现在转移到中国了。贬值周期一般会持续6～8年。”房地产金融资深评论人黄立冲在接受中国房地产报记者采访时分析表示。

而对于正在复苏中的中国房地产市场而言，人民币若长期贬值，或将带来不小的冲击：外资离场带来的房价下行压力；持有美元债的内房企面临的汇率“陷阱”，都不容小觑。要知道，过去人民币持续升值的9年，亦是中国房地产价格持续上涨的9年。

“合理的政策应对很可能是政府尽快并坚决稳定人民币汇率，防止美元债务去杠杆过程形成类似股灾中的强平机制。由此对境内经济和金融市场形成的负面冲击，及时准备预案，并通过货币和财政政策妥善应对。”安信证券高善文8月12日晚上在“人民币汇率”电话会议中表示。

资本外流

房地产复苏或受创

8月11日，中国人民银行公布人民币兑美元汇率中间价，报6.2298，较上一个交易日下调幅度达1.86%，创历史最大降幅。8月12日，人民币对美元中间价报6.3306，较11日的6.2298贬值1008个基点，再度贬值1.62%。至8月13日，已经累积下跌2848点，跌幅高达4.66%。

人民币大幅贬值造成了“多米诺骨牌效应”：中国国债全线下跌、互换利率攀升；澳元、韩元和新加坡元汇率均大跌逾1%。

8月13日上午，中国人民银行在关于完善人民兑美元汇率中间价报价的吹风会上表示，将进一步完善人民币汇率市场化形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，仍将坚持实施稳健的货币政策。行长助理张晓慧表示，人民币兑美元汇率有贬值要求，偏差矫正目前基本已经完成，长期看人民币还是强势货币。

中国人民银行研究局首席经济学家马骏也表示，近两日的人民币汇率波动仍在可控范围之内。中国人民银行在必要的时候完全有能力通过直接干预外汇市场来稳定市场汇率，防止出现由于羊群效应导致汇率非理性大幅波动。

不过，人民币大幅度的突然贬值，仍然让市场心有余悸。尤其是处于复苏状态的中国房地产市场，是否会因此而逆转？

一个比较普遍的逻辑是，本币升值有利于吸引外资流入，而贬值则可能导致外资流出。房地产属于投资产品，所以当本币升值时，外资投资房地产的积极性提高，比如1985年广场协议之后几年的日本、1997年之前几年的泰国、2005~2007年的中国大陆，会推高房价。反之，当本币贬值时，则外资出逃，比如1990年后的日本、1997年后的泰国，房价均大跌。

“全世界40％的投资都在中国，而随着美元升值周期到来，人民币贬值是自然的。对房地产而言是负面，因为大量的国际资本和外资（境内居民返程和境外居民投资房地产）将套现退出，转移到现在更便宜的澳大利亚、新西兰等地。这资金流向的趋势是巨大而且深远的。”黄立冲分析认为。

在黄立冲看来，此轮人民币大幅贬值是由于大量印钞挽救股市，以及对于基建和国家政府工程进行大量投入引起的。印钞过度的结果自然是货币贬值。过去几年之所以央行印钞票而不贬值，是因为中国资本项目和贸易项目都是净流入，而现在是资本项目净流出，贸易项目净流入大幅减少。因此，“此轮人民币贬值均不会是短期行为，预计会持续6～8年。”

经济学家何志成则对中国房地产报记者分析表示，人民币大幅度下跌的可能性基本不存在，因为中国政府均不会容许人民币汇率暴跌。预计本次人民币汇率调整是可控、能控的，利大于弊。对于房地产市场而言则是双刃剑，前期借入美元的企业受负面影响大，但流动性宽松预期会加强，房地产市场不会大幅度萎缩，预计下半年平稳运行的可能性大。

人民币贬值4.6%

海外债成本最高破18%

ealogic数据称，今年前7个月来中国企业和银行发行的美元计价债券规模达到570亿美元，创下历史纪录。而内房企受佳兆业违约事件波及，海外发债有所放缓。数据显示，今年6月份，房地产市场合计融资33.25亿美元，相比5月份的65.1亿美元，下降幅度达到48.9%；7月份房企融资额度继续下降，为21.45亿美元。不过，今年前7个月内房企海外美元债依然有着183.1亿美元的数额。

房地产作为典型的资金密集型产业，资金的充裕程度和价格对企业正常运营来说至为关键，在国内贷款难的环境下，海外发债一直备受众多内房企青睐。标准普尔大中华区董事总经理Christopher Lee表示，中国房地产开发商海外债普遍占其债务总量的20%甚至更多，而其中很大一部分债务是加有高杠杆且现金流很不稳定。

而现在，这种海外融资方式显然正遭遇着汇率陷阱。

截至8月13日，人民币已贬值4.6%，相当于美元债融资成本上升4.6%。若再加上内房企海外发债负担的承销费等中介机构费用，房企的美元债利率最高已经超过18%。而且，人民币汇率贬值的势头目前并没有明显刹车，负债端的隐性成本还可能进一步上升。

以五洲国际在今年6月发行的一笔2018年到期美元优先票据为例，息率为13.75%，本身已经很高，再加上现在人民币贬值4.6%，美元债融资成本高达18.35%。而瑞房在6月发行的美元优先可换股永久资本证券，金额为2.25亿美元，年利率为7.5%，似乎成本并不算高，不过，算上人民币贬值4.6%，该笔债务的融资成为则上升到12.1%。

更令人担忧的是，从公开资料来看，大部分发行美元债的内地房企并没有为外币进行对冲或者是套期保值，也几乎没有利用衍生工具化解金融风险。

“对于那些拥有离岸美元债的企业来说，突然的贬值只会加重他们的负担。”穆迪投资者服务公司高级副总裁Ivan Chuang表示。

花旗银行则发表报告指出，人民币贬值对内房企的离岸债有影响，但不应夸大影响。内房企海外债可能出现更多汇兑损失，但相信对内房企损益表的实际影响较预期轻微，原因是内房企大部分离岸债均为长期，不会即时付款；汇兑损失是非现金性质，而且属非经营性；而且，部分内房企已作外汇对冲。

五洲国际财务总监甄锦燕表示，人民币贬值仅对中国部分分配有一定影响。随着人民币利率下降，未来公司会考虑调整中美负债结构。下半年会再偿还8亿至9亿美元债务，继续降低负债率。

对人民币的贬值，有远见的业内人士已经开始提前应对。香港一位投行董事告诉中国房地产报记者，“1个月前，我就把公司1/3的现金换成港元”。

还有许多中国房地产开发商，包括恒大地产、保利地产、龙湖地产、广州富力地产等，从今年年初就已经开始发行人民币为主的债券，以对冲汇率变化的风险。根据平均水平，开发商在本土发行人民币债的利率是5.3%，比美元债超过8%的利率还要低。

来源：中国房地产报