在全国市场一片大好的过去两年，顶级豪宅被淹没其中，其涨幅远比不上普通住宅；而在新一轮调控收紧之后，号称最为保值增值的豪宅，状况又如何呢？

从去年和今年一季度来看，豪宅市场交易仍然稳健，部分热门城市顶豪甚至出现了较为可观的涨幅。

但调控的影响不可忽视。北京“3·17新政”开启新一轮调控之后，一二线城市楼市“量价齐跌”。受限价政策影响，部分顶豪新盘无法按预期价格获得预售证入市，尤其是一些前期高价拿地的项目，面临尴尬。在成本压力下，一些项目选择延迟入市，另有项目选择“减配”，以求维持利润。

多位豪宅业内人士告诉21世纪经济报道记者，目前市场上销售的豪宅大多是3月份之前已拿到预售证的项目，3月份之后高价盘基本无法获批，这将导致下半年豪宅成交可能大幅下滑，当然也不排除一些项目会选择低价入市。

豪宅“跑赢大市”？

位于珠江新城CBD的侨鑫·汇悦台项目，是广州的顶豪标杆。阳光家缘网数据显示，该项目自开盘至今的成交均价达93038元/平方米。今年3月，其价格信息更新为“平层最低价格13万/平方米”。

截至5月25日，今年以来该项目新增成交16套，总销售额超过6.5亿元，成为广州豪宅销冠。

今年以来，京沪穗深及部分热点二线城市的豪宅成交量价均有所提升。易 居研究院数据显示，今年以来北京顶级豪宅的交易规模明显增加，均价在10万元以上的楼盘由去年同期的8个增加到17个。以北京壹号院为例，今年截至5月20日共成交8套，去年同期仅成交1套；成交均价达17.07万元/平方米，比去年同期上涨19.6%。

在深圳，同策咨询研究部统计显示，今年1-4月，套均总价达4594万元的华润深圳湾·悦府项目共售出63套，单价达13.69万元/平方米。此外，上海一季度单价在10万元以上的豪宅共成交316套，整体去化率达到9成。

同策咨询研究部指出，得益于3-4月的销售向好，京沪穗深1-4月10万元/平方米以上的豪宅共去化1121套，同比增加45.8%。

咨询机构莱坊5月10日发布的报告显示，以各城市售价前5%的房产作为豪宅计算，今年一季度，广州、北京、上海的豪宅价格涨幅分别位列全球主要城市第一、第二和第四。其中，广州的同比涨幅达到36.2%。

这与今年以来多地楼市“量价齐跌”的状况形成鲜明反差。

谈及原因，易 居智库研究中心总监严跃进认为，这是豪宅自身特征所致：“一方面，顶豪不依赖信贷政策；另一方面，顶豪产品的销售节奏较稳定，以实现最大盈利空间为目的，并不追求成交量。因此，顶级豪宅的投资价值并不会随政策而频繁波动。”

更本质的原因或许是资产配置需求。诺亚财富指出，经历去年楼市新一轮上涨后，计划减配房地产类资产的高净值人士占比从45.3%降至20.1%，计划增配的占比则从14.6%升至22.7%。这显示出，更多的资金正在进入房地产投资领域，而在房地产类资产中，顶豪产品被认为是最具保值性的资产配置。

限价下的困境

尽管豪宅截至目前的成交数据表现不错，但调控正在施加它的影响，尤其是限价，对顶豪市场影响巨大。

以北京为例，业内传闻新房市场“限价8万/平方米”。中原地产首席分析师张大伟指出，虽然没有明确的政策，但事实上从市场看，从2016年11月少部分转现房的项目之后，到目前为止没有新盘（不论是期房还是现房）能够获得超过79999元单价的销售许可。

2015年入市的北京壹号院项目，平均单价达16万元/平方米，湖景楼王单价则达到30万元/平方米，但在传说中的“8万元”限价红线下，如今入市的顶豪项目不再享有这样的定价空间。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，北京多个原计划卖到10万以上的豪宅，如今无法按预期价格入市。在项目本身的成本压力及开发商对产品的价值考量下，一些项目采取了延缓入市的手段。

以3.73万元/平方米的楼面单价拿下北京丰台一地块后，华润置地曾在去年7月对外宣布，该地块的昆仑域项目将于10月底开盘，然而在“9·30新政”的严格调控下，该项目入市计划搁浅，截至目前仍无入市迹象。

有消息指，无法以期望价格拿到预售证，是昆仑域项目至今未能入市的主要原因。

目前，除华润昆仑域外，北京的中国玺、泰禾·西府大院等多个豪宅项目也迟迟无法入市。据悉，以上两个项目拿地时的楼面价分别高达4.9万元/平方米、6.8万元/平方米，推迟入市无疑将加重开发商的资金压力。

在上海、深圳，限价对于豪宅入市的影响同样存在。上海去年10月8日便出台了销售限价政策，对市场的约束直至今日。

受“取证难”问题影响，深圳中原研究中心称，深圳豪宅项目入市缓慢，除万科