有些朋友说最近写市场少了，是因为最近行业变局较大，大的全国制度在变，小的城市制度也在变。刚刚能腾出时间来，看下市场走势。

关于市场，多空分歧很正常，判断要点在于各人的逻辑能否自洽。我在去年3.25沪深调控、去年10.1全国大城市严控、以及今年两会前后环都市圈严控之后，一直没改“谨慎乐观”的基调（“这依然还是一次调整”）。自然也经常看到很多悲观的看法，有些风险分析自认很有道理，但大部分完全不靠谱。

开号以来，我一直坚持学习研究一些长周期的问题，并以此结合分析短期市场。那么，现在距离3.25沪深调控已逾1年半，距10.1严控也已10个月，距两会严控也已近半年，可以对过往做个回顾了。

给大家看两份大数据，一份是今年1-8月房企的销况，第二份是深圳东莞前8月的市场销况。

先谈第一个问题。

一个是上半年上市房企的整体销售数据。深圳搜狐焦点的朋友做了统计，我引用他们的图表，3张。

结合着这几张图和公开报道，总结一下房企半年度全貌，就看四个指标：

1、销售状况：五限令下，上半年房企卖得非常好，很多销售额都创了新高，12家房企半年度冲进千亿俱乐部，6家半年销售额增幅在45%以上（其它实力房企增幅也普遍可观）。看这个状况，2017年中国房地产的销售又很可能创下历史新高。（上市房企净利润也在近三年里回到了两位数，但因为这个指标显示的是2015-2016年的结转，所以不观察）。

2、销售目标：多家房企上调了年度销售目标。碧桂园销售目标由原计划4000亿大幅上调25%至5000亿；中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元；龙湖由1100亿大幅上调36%至1500亿；世茂上调10%至880亿；富力由730亿上调到800亿……

3、财务状况：上市龙头房企货币资金充沛，负债率显著改善。到年中，万科持有货币资金1075亿，净负债19.6%；中海持有货币资金1195亿港元，净负债16%；碧桂园持有货币资金1201亿，净负债率37.8%，半年降10.9%；一直高负债的恒大，这次的资产负债率也大降一半，到75.5%。

4、土储状况：虽然地王被控，龙头房企于一二线以并购手法大幅囤地。到上半年，土储过亿级的房企，已经达到了6家，这在以前是完全不可想象的。且主力土地都集中在都市圈，手法变为并购，比如孙宏斌的凌厉。

这四个指标，可以做出如下判断：

1、市场比我们担心的还是要好很多，重申最早的判断：这依然只是一次调整。虽然一二线城市和环都市圈楼市被控，但还是老话，调控的要旨并非是要打垮楼市，而是控制过疯。房企卖得好，说明需求依然存在并且坚挺，更说明买家对未来的预期依然不差。这种需求以及预期尽管被压制，但最终依然会从交易中透出来。

2、担忧主流房企资金断裂倒闭的风险不存在，实力房企年底前缺乏大幅降价的压力和动力。在去年10.1严控之后，曾有开发商悲观判断，严控个半年，市场就会垮。而且，以往这样的调控，年底前后都是一个买点，因为总会有房企降价来冲业绩。而从这半年度主力房企的资金持有量、负债率情况、土地储备状况，即便下面市场销售减缓，都很难出现大幅降价的可能，更不存在倒闭跑路的风险。

3、龙头房企依然看好房地产的长周期发展，市场集中度在快速提升。中国房企过亿级的土地储备最早是由恒大和碧桂园创下的，万科、中海早几年都维持在5000万左右的规模。但从今年，论房企销售量要以5000亿级划分，论房企土储量要以亿级划分。预估今年最大的房企市占率会史上第一次接近并达到4%。而这些房企囤下巨额土地，最基本面的考虑依然是相对看好中国房地产的长周期发展。尽管有万达、潘石屹在去地产化，但不影响主流住宅开发商的基本判断。

再来谈第二个问题。

落地到具体都市圈，比如深莞惠都市圈，也大概一样。

我以深圳、东莞的二手房量价图做样本，再上几张图。

这是深圳中原地产提供的深圳1-8月二手房量价图。8月，深圳二手住宅成交套数5732套，环比下降1%，成交均价57021元/平，与上月基本持平。南山、宝安、龙岗、龙华出现了上涨。深圳二手房这种平稳顽强的价格走势已经持续了1年多，显示出来市场需求的承接力依然庞大。调整时刻都在发生，成交量一直低迷不堪，但是价格的我顽强显示了卖方的心态，并没有部分观点认为的那么不堪，更是回应了首付贷会导致深圳楼市崩垮的夸张担忧。

对于新房市场，建议大家关注最近市场的异动。尤其是至少三个豪宅项目的入市，这些豪宅都得到了很不错的成交，说明了一点：经过了调整，豪宅的价格在稳固，尤其是深圳湾沿线12万/平米的价格，已经为客户完全接受，且认为被低估。这是所有人一张钞票一张钞票的投票，最终给它的定价。

再看东莞前8个月的二手房价格，我们知道，两会后，东莞创下了连续3个周周周出调控的奇闻，那么半年房价如何了。

这是乐有家研究中心提供的数据：8月东莞二手商品房成交5379套，环比7月上涨7.5%，二手商品房成交均价13525元/