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叶檀:温总理给房地产定调抑制投资驱逐投机
来源:    发布日期:2010-09-15    人气:1469

 ? 过去数年,房地产成为主流经济话题,行业重要性甚至高于能源、高科技,这是经济错乱的一个缩影,让本不该占据如此崇高地位的行业走上了祭坛。
  
  目前,房地产行业仍然备受关注,甚至9月13日召开的达沃斯夏季论坛,温家宝总理专门讲述房地产市场,再次给房地产市场定调。他表示,住房问题既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题,稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。我们要进一步规范市场秩序,完善土地、财税、金融政策,加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制,抑制投资投机性需求,引导市场增加普通商品房的供给,加快保障性住房的建设,发展公共租赁住房,促进形成合理的住房供给结构,满足多层次的住房需求。
  
  住房一要保障民生,由政府承担保障房,由市场提供商品房。
  
  以往中国的住房政策是短视的,政府卸下了保障房的重任,商品房成为重要的投资品,以至于住房问题成为社会不公的象征,负面影响已经大到足以引起全局震荡,直至目前,因拆迁所导致的自焚等极端案例仍在出现。
  
  利益格局必须正本清源,政府必须承担起政府的职责,以公平与效率建立住房保障体系,坚决惩处保障过程中的贪腐,官员要为无人购买的低效保障房承担职责。建立保障房信用的根本,在于今年580万套保障住房落实到位,否则将信用不存。
  
  商品房市场必须驱逐房地产的投资功能,而代之以消费功能。温总理强调抑制投资与投机性需要,对于中国而言,有必要抑制投资需求,彻底地驱逐投机性需求。只要抑制投资、驱逐投机,就能让房地产价格从投资品定价转向消费品定价,购房者收入将成为房价风筝上的接地线,风筝就不可能飞上天。
  
  商品房成为与股票并驾齐驱的重要投资品,对于中国这个人口众多的国家是无法承受之重。
  
  由于商品房投资价值极高,远远超过重置成本,以至于中国各地政府屡屡将新建不久的房产推倒重盖,使我国成为严重的资源浪费国。中国的水泥、钢铁的过剩产能就在一次次的推倒重建的房地产中得到鼓励,而政府所做的是动用行政手段将中小企业关闭了事,而没有从根本上解决逆向激励机制。
  
  政策一度鼓励了住房投资倾向。从2003年以来,过度宽松的货币流动性,在刺激经济的同时,也通过不公平的收入分配体制成为少数人手中的多套住房。多套住房的拥有者没有承担更多的税费,常常可以通过银行获得低息贷款,通过抵押贷款获得现金流。银行与投资投机者就能成为同盟军,只要房价上升,双方共获暴利。
  
  层层叠叠的固定税费,没有消解房地产的投资功能,反而在流动性的鼓励下成为助涨房价的推手。常常有人问,推出物业税是否能够抑制房地产价格?都是征收物业税的地区,我们看到的是截然不同的情况:在德国等国家,房地产价格岿然不动,而在我国的香港地区,差饷税并未能抑制房价,金融危机之前的香港房价,以及2009年的香港房价都是铁证。德国除了采取严厉的税收抑制投资与投机需求之外,更是通货膨胀目标制的信奉者,以往德国马克的信用有口皆碑。
  
  房价的涨跌往往与货币信用成反比,信用高的国家如德国与加拿大等国,房价稳定;而信用不佳的地区,如美国、日本等国,房地产价格如脱线的风筝。而我国的香港地区,港币与美元挂钩,结果可想而知,一流的企业家一窝蜂地涌进房地产市场。如果说香港产业空心化只是小悲剧,内地产业空心化则是关系13亿人、甚至整个全球经济的大悲剧。
  
  房地产是货币最好的对冲工具,对冲货币购买力缩水的风险,因此房价上升就意味着市场货币购买力下降。如果经济因为紧缩而降息、人民币汇率相对上升,意味着货币购买力的上升,房价必降。负利率并不必然导致房价上升,只有在经济过热的情况下仍然维持负利率才会导致房价上升。
  
  我们往往被一套似是而非的理论牵着鼻子走,比如供需理论,认为只要让房地产成为鞋子袜子这样的产品,房价自然下跌。但事实上,房地产无法无限度供应,供需理论在投资品市场根本方圆难合。此时,减少房地产投资收益预期,给火热的房地产投资浇一盆凉水,才能釜底抽薪。
  
  抑制投资投机需求,一要保证货币购买力,二要降低投资收益。?
来源: 每日经济新闻?

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