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叶檀:房地产二次新政核心不能变
来源:    发布日期:2010-09-27    人气:1423

??? 媒体报道,从9月中旬开始,住房和城乡建设部(下称住建部)、中国银监会组成联合检查组,对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。此前,国务院已经要求住建部和银监会对8月以来房地产市场的“回暖”情况进行调研。
  
  这次检查受到社会普遍关注,与房地产二次新政预期密切相关,如果房地产现有新政的落实情况不佳,房地产市场持续回暖,预料可能会推出二次新政。
  
  
  推出房地产新政的宗旨主要不是为了抑制房地产泡沫,而是防止中国经济借由房地产渠道空心化、虚拟化,因此,新政必须从中国经济未来的大局着眼,明确激励机制要彰扬什么样的经济模式,抑制什么样的经济模式与投资消费模式。从这个角度出发,房地产不存在二次新政,只有以抑制投资、恢复消费功能为目标的一以贯之的宏观调控。
  
  摧抑二套及二套以上房贷非常必要,抑制房贷的目标非常清楚,降低房地产的金融杠杆率,使银行不再成为房地产投资者的弹药库。给二套以上房贷单独加息,是减少投资的题中应有之义,现在以及今后,都不应该为了短期的GDP等数据漂亮而有所动摇。
  
  事实上,在7月份一些银行放松二套、三套房贷之后,监管层进行了严厉的监管,目前房贷控制较为严格,为业绩发愁的银行叫苦不叠。要注意的是上有政策下有对策,主要表现在通过消费贷款暗度房地产贷款之陈仓,年中我国消费贷款不正常上涨在很大程度上与房地产有关。另一个漏洞则是银行间与地区间的联网,北京居民在海南购房,通过虚假的纳税单等满足监管条件,在不同银行贷款能否无法得到及时反应,信息割据各把一方成为监管盲区之一。
  
  要抑制投资与投机性购房,仅靠抑制房贷是不够的,必须通过税收机制进行激励与惩戒。
  
  我国是个资源贫乏的人口大国,处于从低端工业化向中高端迈进的关键时刻,我国的税收与经济大势相逆,对于实体经济征收重税,而对于房地产、股市等投资资本却青眼有加,资本利得税或者轻如鸿毛,或者却迟迟不出炉。政策取向上出现悖反情况,政府一方面在极力抑制房地产泡沫,但宽松的货币流动性与税收政策却在鼓励房地产投机。
  
  征收房地产保持税或者累进利的资本利得税势所必行。
  
  房地产投资之所以如此盛行,主要是普通工薪阶层的财富因为负利率受到剥夺,而权贵阶层却通过房地产投资营造出一夜暴富、全民眼红的财富效应,在目前情况下,征收资本利得税、为实体经济降税,减少货币流动性,鼓励资金流向实体经济,是减少国民对房地产投资的热衷程度。
  
  房地产利得税并非新税种,早在1986年,国家税务总局所颁布的《个人所得税法》中就规定,个人转让居住5年以上的、家庭惟一生活住房享受免交个人所得税政策,其他交易均须交纳个人所得税。当时的规定是交易后自觉申报,现在改成“先税后证”,也就是不纳税不能办理产权过户。个人所得税的税率是成交价与原价差额的20%,或者是合同价的1%、2%(视持有年限与商品房的性质而定)。为了鼓励房地产市场发展,房地产个人所得税“变性”后,完全失去了原来的作用,仅仅成为多如牛毛的房地产固定税费中无足轻重的组成部分,边际效应下降为零,因此才出现了在货币刺激下房地产十年狂涨的黄金投资期。
  
  征收房地产资本利得税同样不会损害大部分普通收入阶层的利益。我国的房地产大部分掌握在拥有雄厚资本的人手中,或者有能力调动金融与房地产资源的人手中,征收级差式利得税获利越多者纳税越多,交易越频繁者纳税越多,普通工薪阶层或者只有一套自住房,或者拥有一套为子女购置的商品房暂时出租获利,基本不会受到级差式资本利得税的负面影响。更重要的是,资本利得税可以为实体经济与普通消费者的减税打下基础。
  
  我国的房地产调控进入深水区,只可进不可退。国家统计局改革房价统计办法、房价与房贷调研可能引来二次新政,不论房价的暂时涨落、不论房贷松紧,收紧房地产的金融杠杆、增加资本利得税、减少实体经济税收不能变。
  
  我国从来不缺朝三暮四、朝四暮三的政策调整,而是基于未来百年的对于经济结构调整的执着,与坚定的可以忍受经济数据暂时下挫的大局观。
  
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来源: 南方都市报?

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