0551-65605705
    0551-65605708
    0551-65605709

在线评估 房源信息 联系我们
马光远:二手房房价该如何统计经济评论 当前位置:首页 > 新闻中心 > 经济评论
马光远:二手房房价该如何统计
来源:    发布日期:2010-09-28    人气:1505

 ? 25日,国家统计局赶在十一长假前公布了《住宅销售价格统计调查方案》,在25日-30日公开征求意见。综观整个方案,相比之前的统计方法有很大的进步。比如,在住宅样本选择上,统计局特别强调应兼顾不同地理位置的住宅,综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性;对于基础数据,不再使用开发商直接填报的房价数据,而是要求35个大中城市直接采用当地房地产管理部门的住宅销售网签数据,并就价格指数公式给出了详细解释。方案还表示,今后国家统计局将依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供、调查员实地采价等三个渠道,收集住宅交易基础数据,并据此编制二手住宅销售价格。
  
  毋庸讳言,这是一次逼出来的改革,也是一次官方统计机构挽救房价数据公信力的努力,而官方统计出来的2009年房价涨幅只有1.5%的真实谎言,让民众对于房价统计的方法和体系开始全面质疑。毫不客气地说,要不是民众的质疑,恐怕没有多少人知道,房价的基础数据居然是开发商直接上报的———考虑到房地产政策与房价统计数据的密切关系,这种做法无异于让黄鼠狼去统计流失的鸡的个数。正因为如此,70个大中城市的房价数据,从诞生之日起就从来没有真实反映过房价的真正走势。比如,2006年3月21日,国家发改委、国家统计局发布了70个大中城市房屋销售价格指数,指出1~2月,北京新建商品住房同质楼盘销售价格分别比上年同期上涨了8.4%和7.3%。而3月22日,北京市建委和市统计局等部门联合向社会发布北京市2006年1~2月房地产市场运行情况,却指出北京市商品住宅预售交易平均价格为6776元每平方米,全市商品住宅预售交易价同比上涨17.3%。7.3%和17.3%,两份不同的官方统计数据差了整整10个百分点,数据的公信力荡然无存。

事实上,中国房价统计体系的缺陷不是局部和个别的,而是全方位的。1998年房改以来,房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标,除了国家统计局的70个大中城市的统计指标之外,中介机构、科研单位也都建立了自己的统计体系,但是,由于利益的纠葛,无论是新盘还是二手房的价格统计,基础信息都垄断在开发商和地方政府的手里,学术、科研机构的数据来源有限,在这种情况下,如果官方统计机构的数据也依赖于开发商,则意味着整个统计数据的公信力将大打折扣。在政府垄断了土地供应,开发商垄断了房价的真实信息的情况下,整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”,民众和政策只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞,使得政策无所适从。从2003年至今,中国房地产调控政策之所以常被诟病“沦为空调”,房价成了难以驯服的野马,和统计数据的失真不无关系,作为被调控一方的开发商,事实上成了房地产市场信息的最大垄断者,从而对冲了政策的效力,房产调控政策陷入了越调越高的困境。
  
  就此而言,中国房地产统计数据不是一个改革的问题,而是一个重构的问题,如果仅仅在个别指标和个别方法上改进,恐怕不能解决真正的问题。拿这次征求意见稿而言,真正有价值的无非是新建住宅如何分类统计,基础数据如何获得,二手房的统计如何避免陷入阴阳合同的陷阱等等,但目前提出的改进办法依然解决不了当前的主要问题。以二手房为例,困扰二手房价统计真实性的最大问题是“阴阳合同”,征求意见稿虽然提出对二手房要采取重点调查与典型调查相结合的方法,采用房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据,但这依然无法杜绝“阴阳合同”,因此,还应该结合税务部门、买房者以及信贷部门的数据全面来进行确定。
  
  再比如,为了解决“平均房价”造成的统计失真的问题,征求意见稿按照住房的面积,将商品住宅分成90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。可是,众所周知,决定房价的,不仅有面积大小,还有地段区域、小区档次等多种因素,单纯按照面积划分很显然不能反映房价的真实情况。以北京为例,同在三环的房子,东三环和南三环相差很远,公寓和普通住宅更是不可同日而语,一个平均的北京房价数据没有任何参考价值。另外,目前中国的城市有600多个,仅仅统计70个城市很显然不足以反映全国房价的真实变动。
  
  看来,房价统计的改革绝非易事,对于如此专业的工作,国家统计局虽然公开征求意见了,但却只给了民众5天的时间,况且还在十一长假之前,相信那些公式,专业人士看起来都比较费劲,遑论普通民众。既然公开征求意见,广泛征集真知灼见,智慧总是在民间,何不放宽时限呢。如果只是做表面工作,小修小补,恐怕这次所谓的改革,最终的结果仍然破除不了房价的迷局。

来源: 南方都市报

天源评估

首页  |  联系我们  |  关于我们  |  客户留言  |  合作伙伴  |  360导航

CopyRight © 2009 安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司 版权所有 电话:0551-65605705、65605708 传真:0551-65605709
地址:合肥市蒙城北路73号天源大厦 您是第 17868785 位访问者 皖ICP备11015939号  
皖公网安备 34010302001869号