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关于二手房交易涉税价格认定工作的思路探讨
来源:    发布日期:2013-03-07    人气:1272

关于二手房交易涉税价格认定工作的思路探讨

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安徽省价格认证中心?????? 洪霞

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??? 涉税财物价格认定工作是价格认证工作的发展方向,也是促进价格认证机构转型升级的一项重点工作。2010年4月,国家发展改革委和国家税务总局联合发布了《关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》。2010年6月,国家发展改革委价格认证中心召开了全国价格认证工作研讨会,研究部署涉税财物价格认定工作。应当说,这项工作的前景看好,潜力很大,但同时也是一个全新的工作领域,有待研究、有待探索、有待创新。近两年,我省一些市、县在二手房交易涉税价格认定工作领域有所突破,并取得了初步成效。笔者认为,选择二手房交易涉税价格认定工作作为涉税财物认定工作的切入点和突破口,具有普遍适用、牵动性强、成效明显等特点,适宜在价格认证系统内推广。为此,笔者专门就二手房交易涉税价格认定工作作以下探讨。

??? 一、开展二手房交易涉税价格认定工作的意义

??? 一是堵塞税收漏洞,保障国家税收应收尽收的需要

??? 近年来,随着房地产价格的较快上涨,二手房交易市场十分活跃。由于二手房交易过程中“阴阳合同”的普遍存在,导致涉及二手房交易的契税、营业税、个人所得税等税收流失严重。以我省马鞍山市为例,自启动二手房交易涉税价格认定工作以来,仅2010年就为财政部门多征契税1000万。由此可见,从全省范围看,如果各级价格认证机构都介入二手房交易涉税价格认定工作,每年为国家挽回的税收流失金额将数以亿计。

??? 二是提高财产税收征管科学化水平的需要

??? 从长远来看,我国税制改革的一个方向是,全面推进房产税改革,既为地方政府提供稳定增长的收入来源,同时也能发挥税收手段调节贫富差距。房产在居民家庭财产中占有最举足轻重的地位,对房产征税关系到千家万户的切身利益,必须慎重稳妥地做好税基价格的确定工作。长期以来,涉房税基价格的认定,特别是二手房交易税基价格的认定,缺少客观、公平、公正的第三方价格认定机构的参与,难以科学合理地确定,形成了房产税收征管过程中的盲区和薄弱点。因此,价格认证机构开展二手房交易涉税价格认定工作,对于提高涉房税收征管的科学化水平,完善财产税的征收管理,具有十分积极的作用。

??? 三是有效切入和全面推进涉税财物价格认定工作需要

??? 在税收征管的过程中,如何选择涉税财物价格认定工作的切入点一举突破是摆在价格认证机构面前的难题。笔者认为,开展二手房交易涉税价格认定工作是一个较好的突破口。理由是,各地二手房交易偷逃税收情况普遍存在,已经引起了财政和税务部门的高度重视,财政和税务部门迫切需要加强二手房交易的税收征管;不少市、县已经选择在这一领域开展涉税价格认定工作,且取得了良好成效,积累了成功经验。如果发挥系统优势,在价格认证系统内全面推进这项工作,有利于形成规模效应,并为今后房产税改革的推进(或者物业税的开征)奠定基础。原因是,从应用技术、数据采集、工作模式等方面来看,二者都有诸多共同之处。如果价格认证系统占领了二手房交易涉税价格认定工作阵地,形成规模和声势,就能顺理成章地承担起房产税(或者物业税)的涉税价格认定工作,从而开拓涉税财物价格认定工作的新局面。

??? 二、我省二手房交易涉税价格认定工作的主要做法

??? 目前,从我省一些市、县开展二手房交易涉税价格认定工作的情况看,大体分为两种模式。

??? (一)马鞍山模式

??? 马鞍山市价格认证中心自2006年末启动了二手房交易契税涉税价格认定工作,在我省乃至全国都具有开创性。2007年至2011年上半年,马鞍山市价格认证中心共完成二手房交易涉税价格认定807件,认定总面积35.89万平方米,认定总标的13.91亿元,仅为国家计征契税税款就达5500余万元。2011年,马鞍山市价格认证中心积极应对契税征税主管部门从财政转移到税务部门的新情况,全程参与了该市存量房交易价格申报评估工作相关法规的制定。2011年7月,马鞍山市人民政府发布了《关于加强存量房交易税收管理的通告》,市政府办公室印发了《关于转发市地税局等部门核定存量房交易计税基准价格办法的通知》,进一步明确价格主管部门及价格认证中心在涉税财物价格认定工作领域的权威地位。市中心全面参与计算机评税过程,不仅提供全市的房地产市场动态交易数据,还对计算机评税过程中发生的价格争议进行认定,实现了涉税财物价格认定工作与税务部门的对接,推动了涉税财物价格认定工作迈上新台阶。

?? (二)宿州模式

??? 根据宿州市财政局、物价局《关于对我市二手房交易进行价格认定的通知》(宿财农村〔2011〕27号)文件精神,宿州市价格认证中心于2011年3月29日进驻市房地产交易中心开始对市区二手房交易价格进行认定。四五两个月共认定二手房交易价格791件(其中住宅713件,营业用房78件),认定面积6.29万平米,标的金额2.39亿元,合同金额1.67亿元,核增认定金额7164万元。粗略估算,为国家多征税款500多万元。相对马鞍山市来说,宿州市的二手房交易涉税财物价格认定工作起步较晚,但由于准备充分、工作扎实,短时间内就取得了较好的成效。特别值得肯定的是,宿州市价格认证中心出具的税基价格认定结论获得了多个部门的认可,除财政部门采用价格认定结论作为契税征收依据外,税务部门将其作为二手房交易征收营业税及附加、个人所得税和土地增值税的依据,房管部门将其作为收取门面房交易手续费的依据。另外,住房公积金管理部门和银行也有意采信价格认定结论作为贷款的依据。可以说这在最大程度上发挥了涉税财物价格认定工作的社会效益,有效降低了社会成本,充分体现了价格认证机构的权威性和公信力。

??? 总的来看,两种模式的最大区别在于宿州市价格认证中心是对所有二手房交易均进行计税价格认定,而马鞍山市价格认证中心仅对二手非普通住宅(包括别墅、门面房、工业用房、写字楼等)以及二手普通住宅的价格争议进行计税价格认定,对于占二手房交易量90%以上的二手普通住宅,则是实行计算机评税。

??? 三、二手房交易涉税价格认定工作的关键问题

??? (一)关于适用模式的选择

? ???从财税部门的要求和工作的发展趋势看,对二手普通住宅交易实行计算机评税,对二手非普通住宅交易以及二手普通住宅的价格争议进行个案认定可能是普遍适用,宜于推广的模式。现阶段,在计算机评税尚未全面推开的情况下,是选择对价格不明和价格有争议的二手房交易进行税基价格认定,还是对所有二手房交易均进行税基价格认定,还要从实际出发,根据本地二手房交易的数量、财税部门的要求、价格认证机构的承受能力等实际情况确定。如2010年马鞍山市二手房交易数量为9600件,而宿州市的二手房交易量为3000余件;宿州市财政与物价部门在文件中明确规定,全市范围内交易的二手房在办理契税缴纳手续时均由价格主管部门设立的价格认定机构进行价格认定,价格认定报告作为契税征收要件存入档案。因此,宿州市采取对所有二手房交易进行价格认定的方式,既是委托机关的规定,也是切实可行的。

??? (二)关于计税基准价格的制定

??? 计税基准价格的确定,可以说是二手房交易涉税财物价格认定工作中工作量最大、牵扯人力最多、最为基础也最为关键的一个环节。对于二手非普通住宅交易价格认定工作都是采取现场勘查、个案认定的形式。对于二手普通住宅计税基准价格的确定,一种方式是认定房地产区片价格。由物价、财政、税务、房管部门联合发布房地产区片价格,并作为财政、税务部门的最低计税价格;另一种方式是建立本地区住宅小区的价格信息库,从而计税基准价格可以精确到“一小区一价”。根据二手房市场交易价格变动幅度,在一般情况下,基准价格原则上每一年或半年调整一次。如遇市场交易价格变动较大时,每季度调整一次。笔者认为,基准价格的确定必须坚持以价格部门为主导,由价格认证机构在具体调查、测算的基础上,提出基准价格。

??? (三)关于价格争议解决机制的建立

??? 二手房交易涉税价格认定工作的开展,事关当事人的切身利益,不可避免地引发当事人对认定价格的争议,因此,建立健全价格争议的解决机制,对于依法、公平、公正、有序地开展涉税财物价格认定工作,保障当事人的合法权益,化解当事人与价格认证机构的矛盾,取得当事人的理解和支持至关重要。从马鞍山市和宿州市的工作实践来看,争议调解和解疑释惑工作也是二手房涉税价格认定工作的重要组成部分。

??? (四)关于是否引入房地产价格评估机构参与的问题

??? 对于房地产价格评估机构能否参与二手房交易涉税财物价格认定的问题存在一定的争议。有的看法认为,涉税财物价格认定工作关系到国家税权的实现,应当由具有价格行政裁定职能,行使公权力的价格认证机构承担。笔者认为,从政策依据上看,国家发展改革委、国家税务总局《关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》并没有规定涉税财物价格认定工作只能由价格认证机构承担。从实际需求上看,二手房交易涉税财物价格认定工作量很大,对于大部分价格认证机构来说,难以支撑这样大的一个工作量,有必要发挥社会力量协助做好价格认证工作。因此,有序引入房地产中介评估机构参与这项工作,对于弥补价格认证机构的人手不足,有效推进涉税财物价格认定工作是有利的。但价格认证机构要发挥“定规则、当裁判”的作用,做好准入、培训、审核、把关等管理工作。

??? (五)关于评税软件的应用

??? 应用房地产评税软件,对于提高二手房交易涉税财物价格认定工作的信息化水平,显著提高工作效率、有效解决基层价格认证机构在技术、人力等方面的不足,助力涉税财物价格认定工作的推广十分必要。首先要明确计税价格核定方法。如多层、高层等不同房产如何计价,不同楼层、朝向如何修正,都需要在技术方法中予以规范。然后,根据计价方法设计评税软件,建立计算模型,并把实地调查得出的各住宅小区计税基准价格输入软件系统中。最后,具体到每套成交的二手住宅计税价格的确定,只要将该二手住宅的相关信息输入到评税系统中,即可得出计税价格,同时出具价格认定结论书。评税系统的开发与应用也可为价格认定工作信息的分类统计汇总以及基准价格的调整提供数据支持。

??? 四、推进二手房交易涉税价格认定工作的路径探讨

??? 二手房交易涉税价格认定工作牵涉面广,工作量大,政策性强,技术要求高,矛盾争议多,要大力推进这项工作,必须形成政府领导,价格主管部门牵头,税务、房管、财政等部门协调配合的工作格局。为此,笔者提出以下工作路径:

??? (一)把部门行为上升为政府行为

??? 目前,我们开展涉税财物价格认定工作的依据主要是国家发展改革委和国家税务总局《关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》。但这个文件的规定十分原则,实际操作中还需要制定相应的办法进一步细化。要推动市、县把涉税财物价格认定工作由部门行为上升为政府行为,以政府名义出台文件规范本地区的涉税财物价格认定工作,从政府的层面加大工作推进力度。

??? (二)建立工作领导机构

??? 由地方政府牵头成立涉税财物价格认定工作领导小组,成员单位包括价格、税务、财政、建设、房管等部门,负责指导、协调、管理涉税财物价格认定工作。领导小组下设办公室,设在价格部门,负责涉税财物价格认定工作的日常管理。价格部门设立的价格认证机构承担涉税财物价格认定工作具体事务。

??? (三)完善技术规范

??? 制定技术规范是开展二手房交易涉税价格认定工作的一个重要步骤。只有确定了二手房交易税基价格认定的技术规范和计价方法,才能明确在二手普通住宅计税基准价格的基础上,如何根据楼层、朝向等多种因素进行修正,得出每一套交易的二手住宅的客观、公正价格;才能明确对于二手非普通住宅的计税价格如何确定。技术规范宜由国家价格认证机构制定,从而保证在全国范围内二手房涉税财物价格认定工作适用统一的规范和标准。

??? (四)健全工作制度

??? 建立健全工作制度,是二手房交易涉税价格认定工作规范有序开展的保障。除了完善办事指南、工作流程、服务承诺、岗位职责以外,最重要的还是建立价格争议调解处理制度。价格争议调处工作既可以启动重新认定程序,也可以通过价格、税务、房产等多部门成立的专家小组,对有争议的价格进行核定。最后,通过价格认定的复核裁定程序进行复核,从而确保认定结论公平公正,有效化解价格矛盾和纠纷。

??? (五)开发评税软件

??? 依托评税软件开展二手房交易涉税价格认定工作,有利于大幅提高工作效率,有利于工作模式的快速复制,有利于解决价格认证系统技术力量不足的问题,有利于这项工作的全面推进。2009年和2010年财政部、国家税务总局联合发出了《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税〔2009〕100号)和《关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2010〕105号),要求进一步加强房地产交易环节计税价格的管理,规范二手房交易纳税申报行为,堵塞房地产税收征管工作中存在的漏洞。通过开发房地产交易价格评税软件,建立房地产交易价格核定应用功能,将其应用于实际征管工作中核定计税价格。价格认证机构要根据文件精神,发挥自身职能和优势,协调沟通财政、税务部门,与财税部门联合开发评税软件,或者积极做好与已有评税软件的对接工作,也可以学习借鉴兄弟省市比较成熟的房地产评税软件,在此基础上进行本地化修改,开发出适合本地需求的二手房交易评税软件。

??? (六)建立房地产价格数据库

??? 建立房地产价格数据库是开展二手房交易涉税价格认定工作的基础和关键。没有价格数据和与价格相关的基础信息,评税软件系统就是一个空壳,开展二手房交易涉税价格认定工作只能是“无源之水、无本之木”。建好用好房地产价格数据库,一要确保价格数据的代表性和典型性。二要做到及时更新。要根据本地区房地产市场交易价格变动幅度确定数据库的更新频次,确保价格数据能够反映价格认定时点的客观市场价格。三要做好甄别、修正工作。日常工作中,应从有关管理部门、房地产中介机构、房地产交易权属登记中心、房地产开发企业、相关媒体等渠道收集房地产的实际成交信息。有条件的还可以建立日常联系沟通制度,设立信息点,加强信息采集工作,并与数据库中的价格信息进行比对,及时筛选、甄别、修正过时或有误信息,从而保障数据库的科学、客观、公正。

??? (七)夯实人员保障

??? 对基层价格认证中心,特别是县级价格认证中心来说,人手不足,专家力量欠缺是制约二手房交易涉税价格认定工作开展的瓶颈。解决这一矛盾,可以采取以下措施。一是努力争取涉税财物价格认定工作人员编制。二是建立完善价格鉴证专家库,充实房地产价格评估鉴证方面的专家,并实现省、市、县价格鉴证专家资源的共建、共享。三是可以探索引入房地产评估中介机构有序参与二手房交易涉税财物价格认定工作。通过开展价格评估“双认定”,加强资质审核和准入管理,确保有实力、有信誉的价格评估机构参与税基价格评估工作;通过统一实施价格认定技术规范和工作制度,确保其工作在规范化的轨道上进行;通过对评估结论进行审核、把关,保证其对税基价格的认定不受当事人的影响。

??? (八)强化经费保障

??? 二手房交易涉税价格认定工作要投入大量的人力物力和财力,同时,国家发展改革委、国家税务总局《关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》明确“涉税财物价格认定工作不收费,各级政府价格主管部门和税务机关应通过与同级财政部门积极协商等方法解决开展涉税财物价格认定工作的经费问题”。因此,由财政部门提供充足的经费保障对顺利推进这项工作至关重要。价格部门在向财政部门争取专项经费的时候,要做好市场调查和测算,把投入的成本和挽回的税收流失两相比较,为财政部门算好明白帐。实践中,一些地方按计件收费的方式争取财政经费也是比较合理管用的做法。

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