花园别墅，作为住宅物业中较为特殊的一个物业类型，因其占地面积、建筑面积相对较大，市场价格相对较高，影响市场价格的因素较为复杂，从而对估价人员的现场查勘工作也提出了更高的要求。

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查勘前期准备阶段，估价人员要熟读估价对象的房地产权证资料，充分掌握其中记载的土地、房屋及其权属信息，熟悉估价对象所处楼盘的具体位置、与周边相邻物业的位置关系、房屋四周临空状况、有无地下室等。

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现场查勘的操作实施过程，为能准确把握影响别墅价格的各类因素，可从以下几个要点入手：

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从区位因素来看，主要关注点包括：估价对象所处小区对外交通的便捷度，和周边环境的相容性，估价对象所处小区内的位置，与小区主入口的距离，与小区主干道的距离等。

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从个别因素来看，主要关注点包括：建筑物及花园的朝向，建筑形态布局，花园的独立性，花园面积大小，临水状况，私密性，小区配套设施（如会所、网球场、室外游泳池和高尔夫球场）等。

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对于花园住宅建筑主题和风格的把控，应通过观察对象的屋檐、门廊、立面等外部细部及装饰物的形态特征，辨别建筑物外部材料，获取直观的查勘信息。

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根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）规定，地下室层高高于2.2米及以上计入房屋的建筑面积，小于2.2米的地下室则不计入。所以，查勘附带地下室的花园住宅前，可根据房地产权证信息，对估价对象的地下室面积、布局及层高有一个预判。在实地查勘时，对地下室部分应关注：层次、层高、通风性，采光性，防水防潮性，与上部/外部的交通方式等。

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对于其他未计算建筑面积的功能空间，如露台、阳台、阁楼、储藏室等，也应仔细估量，纳入查勘成果。

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别墅室内布局，可关注挑高厅与夹层、错层的组合方式。对于室内装修情况，可关注：各功能空间的天花、墙面、地面所用的建材，厨房、卫生间中橱柜、设备的品牌，是否配备中央空调、地暖、净水、安防监控、电梯或高智能化网络通讯系统等，并判断房屋使用及维护状况。

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来源：估价师之家